ایالات متحده آمریکا یکی از پیشرفته ترین کشورهای جهان است. همچنین به داشتن شفاف ترین سیستم بازار در جهان معروف است. از آنجایی که بسیاری از اقتصادهای جهان با اقتصادهای آمریکا ادغام شده اند، حرکت در بازارهای آمریکا تأثیرات موجی در سراسر جهان دارد.
این واقعیت در سال 2007 آشکارتر شد، زمانی که یک بحران محلی املاک و مستغلات در بازارهای آمریکا به بحرانی با ابعاد جهانی تبدیل شد و سیستم مالی جهان را تهدید به توقف شدید کرد! بنابراین مطالعه بازارهای املاک و مستغلات کامل نخواهد بود مگر اینکه تاریخ اخیر بازارهای آمریکا درک شود. در این مقاله، دو چرخه رکود اصلی که بخش املاک و مستغلات آمریکا از دهه 1980 شاهد بوده است را شرح خواهیم داد.
مرحله 1: نیم تنه
بازار املاک و مستغلات آمریکا از دهه 1980 به بعد شاهد رکود بود . این رکود در اثر بحران پس‌انداز و وام که در این مدت در بازارها وجود داشت ایجاد شد. قبل از دهه 1980، اکثر خانه های خریداری شده در ایالات متحده در نتیجه پول قرض گرفته شده از این مؤسسات پس انداز و وام خریداری می شدند.
با این حال، در دهه 1980 فدرال رزرو متوجه شد که تورم از کنترل خارج شده است. در نتیجه، پل ولکر که در آن زمان رهبری فدرال رزرو را بر عهده داشت، نرخ بهره را تا 20 درصد افزایش داد! این افزایش نرخ بهره تقریباً صنعت پس‌انداز و وام را از بین برد زیرا آنها قادر به جذب سرمایه جدید با این نرخ‌ها نبودند. همچنین، تعداد افرادی که برای خرید مسکن با این نرخ وام می‌گرفتند، به میزان قابل توجهی کاهش یافت و باعث سقوط در بازار املاک شد.
بحران پس‌انداز و وام منجر به ایجاد چیزی شد که در آن زمان یکی از پایین‌ترین نقاط در تاریخ املاک و مستغلات ایالات متحده بود. با این حال، تا آن زمان مردم هیچ ایده ای نداشتند که بعداً چه چیزی در انتظار آنها بود!
مرحله 2: رونق تولیدی
دهه 90 صرف جبران بحران پس‌انداز و وام شد. موسسات پس انداز و قرض الحسنه ورشکسته شده بودند. با این حال، برخی دیگر از موسسات مالی نیز تحت فشار شدید مالی قرار داشتند. از این رو فعالیت وام دهی پایین بود. دولت قوانین مختلفی را برای افزایش اعطای وام و به ویژه اعطای وام به بخش املاک وضع کرد.
قوانینی مانند قانون سرمایه گذاری مجدد جوامع با هدف افزایش وام دهی به جامعه اقلیت ایجاد شد. به زودی، انگیزه سیاسی تحقق به اصطلاح “رویای آمریکا” تمام عقلانیت را فرا گرفت. سیاستمداران بر ایجاد سیاست هایی که افراد بیشتری را قادر به خرید خانه کند، مصمم بودند. پیامدهای بلندمدت این سیاست‌ها به سادگی مورد بررسی قرار نگرفت.
آنچه پس از آن به عنوان یکی از بزرگترین دوره های رونق در تاریخ آمریکا شناخته می شود. این رونق تا حد زیادی توسط نرخ های بهره پایین یعنی نزدیک به 1% که در آن زمان در ایالات متحده رایج بود، ایجاد شد. علاوه بر این، به بانک ها دستور داده شد که استانداردهای وام دهی خود را کاهش دهند تا اطمینان حاصل شود که می توانند تا حد امکان وام بدهند!
در نتیجه همه این فعالیت‌ها، بازار املاک و مستغلات پر از خریدارانی شد که ناگهان پول زیادی به دست آوردند و حاضرند املاکی بخرند که به نظر می‌رسید همیشه ارزش زیادی برای ثروتمند کردن صاحبانشان داشته باشد. این رونق در صنعت املاک و مستغلات آمریکا از اواخر دهه 1990 تا 2007 در نتیجه سیاست های دولت آمریکا ایجاد شد. در نتیجه، اغلب به آن رونق تولیدی می گویند.
مرحله 3: بحران
سال 2007 یکی از بزرگترین بحران های مالی را که جهان تا به حال دیده بود ایجاد کرد. این بحران ریشه در صنعت املاک و مستغلات آمریکا داشت. رونق تولیدی که در نتیجه سیاست های دولت ایجاد شد، خیلی زود به یک بحران تولیدی تبدیل شد. این به این دلیل است که یک بار دیگر از ترس تورم، رئیس جمهور آلن گرینسپن مجبور شد نرخ بهره را در اقتصاد افزایش دهد.
این افزایش نرخ بهره، بحران بی سابقه ای به نام بحران وام مسکن را ایجاد کرد. افزایش نرخ بهره منجر به افزایش ماهانه وام‌های مسکن شد. بسیاری از صاحبان خانه نمی توانند وام مسکن خود را افزایش دهند. در نتیجه خانه ها باید مصادره می شدند. کاهش ارزش خانه ها سناریوی مازاد عرضه را ایجاد کرد که در آن قیمت ها حتی بیشتر کاهش یافت.
در طی این حمام خون، تقریباً تمام بازارهای جهان تحت تأثیر نامطلوب قرار گرفتند. با این حال، بدترین ضربه، بازار املاک و مستغلات آمریکا بود که تقریباً نیمی از ارزش خود را از دست داده بود!
مرحله 4: بازار پس از بحران
بازار املاک و مستغلات ایالات متحده پس از رکودی که در سال 2008 رخ داد، در حال بهبود بوده است. افت شدیدی که در بازار املاک و مستغلات شاهد آن بودیم اکنون با افزایش مداوم جایگزین شده است. با این حال، خبر خوب این است که این بار، دخالت دولت در بازار بسیار کم است و نه این رشد معتدل ناشی از نرخ های بهره بسیار پایین است. برخی از منتقدان هستند که انگشت خود را به سمت سیاست های کاهش کمی که در ایالات متحده برای افزایش مداوم دنبال می شود، نشانه می روند. با این حال، در حال حاضر هیچ چیز قطعی نمی توان گفت.
به طور خلاصه، بخش املاک و مستغلات ایالات متحده دارای تاریخ پرفراز و نشیب است. املاک و مستغلات از طبقه سرمایه گذاری که به طور پیوسته و قابل پیش بینی در حال افزایش است که بسیاری از مردم آن را به آن می شناسند، فاصله زیادی دارد. در واقع، تقریباً به اندازه سایر سرمایه گذاری ها (اگر نه بیشتر) مخاطره آمیز است.
بدون نظر