کد ورشکستگی و املاک هند

قانون ورشکستگی هند (IBC) یکی از مهمترین قوانینی است که توسط دولت فعلی هند وضع شده است. IBC به منظور مهار مروج های خطاکار فرموله شد. قبل از IBC، مروجین وام های زیادی در برابر دارایی های خود می گرفتند و سپس از کشور فرار می کردند.

دادگاه عالی هند اخیراً اعلام کرده است که IBC برای صنعت املاک و مستغلات هند نیز قابل اجرا است. این برای بسیاری از خریداران خانه که با توسعه‌دهندگان بی‌وجدان سر و کار داشتند، کمک بزرگی کرده است. بسیاری از کارشناسان از این حرکت استقبال کرده اند. با این حال، در این مقاله، خواهیم دید که چرا این حرکت ظاهراً مشتری پسند ممکن است در نهایت به علاقه مصرف کنندگان لطمه بزند.

زمینه

بخش املاک و مستغلات هند گرفتار توسعه دهندگان سرکش است. سال‌هاست که این بخش بدون هیچ قانون اساسی کار می‌کند. به همین دلیل است که سازندگان توانسته اند از محل فروش یک پروژه به پروژه های دیگر سرمایه گذاری کنند.

از منظر اخلاقی انتقال درآمد حاصل از فروش از پروژه الف به پروژه ب اختلاس بود. اما از آنجایی که قانون آن را اختلاس نمی دانست، این عمل بیداد می کرد. مصرف کنندگان به دلیل تاخیر در اموال با مشکلات زیادی مواجه بودند. با این حال، به نظر نمی رسید که آنها مخالفتی داشته باشند زیرا سرمایه گذاری آنها در حال افزایش بود.

در نهایت، بخش املاک و مستغلات شاهد کاهش رشد بود. در طول عواقب بعدی، بسیاری از توسعه دهندگان ورشکسته شدند. آنها در مقایسه با کل ارزش گذاری پروژه، بدهی بیشتری به موسسات مالی و خریداران خانه داشتند. از این رو، حتی اگر همه چیز را بفروشند، نمی توانند به همه پول بدهند.

قبل از IBC، موسسات مالی دست بالا را داشتند. از آنجایی که آنها طلبکار بودند، قبل از اینکه پولی به خریداران خانه داده شود، باید به طور کامل پرداخت می شد. اکنون با IBC به خریداران خانه نیز وضعیت طلبکاران مالی داده شده است. این بدان معناست که ادعای ارشد بانکداران و موسسات مالی اکنون کمرنگ شده است و خریداران اکنون در شرایط برابر هستند.

مشکل

این تصمیم مورد استقبال خریداران خانه در سراسر کشور قرار گرفته است. با این حال، اگر عمیق‌تر نگاه کنیم، ممکن است واقعاً دلیلی برای جشن وجود نداشته باشد.

تمرکز IBC بر حراج دارایی های شرکت یا فروش کل شرکت به عنوان یک شرکت ادامه دار است. مشکل پروژه های املاک و مستغلات این است که در حال انجام نیستند. آنها دارای ماندگاری محدود و مقدار محدودی جریان نقدی هستند که می توان از آنها تولید کرد.

وقتی پروژه‌های املاک و مستغلات به IBC می‌روند، جریان‌های ورودی قبلاً کاهش یافته است. از این رو، با توجه به اینکه خروجی ها فقط محدود هستند، هیچ توسعه دهنده جدیدی نمی خواهد بستانکاران توسعه دهنده قبلی را پرداخت کند. از این رو، در چنین مواردی، احتمالاً پروژه هایی که وارد IBC می شوند ممکن است اصلاً خریدار مناسبی پیدا نکنند! اگر پروژه ها در وهله اول قابل اجرا بودند، توسعه دهنده قدیمی آنها را تکمیل می کرد.

چرا IBC بیشتر از خوب ضرر می کند؟

همانطور که در بالا ذکر شد، IBC ممکن است به خریداران مسکن تسکین موقت دهد و آنها را به این باور برساند که کارتل بانک ها و سازندگان نمی توانند با به حاشیه راندن منافع خود برنده شوند. با این حال، این احتمال وجود دارد که اصلاً هیچ خریدار برای پروژه وجود نداشته باشد و پول ناشی از همه طرفین ممکن است فقط در دعاوی طولانی مدت گیر کند.

همچنین، گاهی اوقات پروژه ها ممکن است قابل دوام باشند، اگر بودجه با نرخ بهره پایین تر به دست آید. با این حال، موسسات مالی ممکن است تمایلی به وام دادن با نرخ‌های پایین‌تر نداشته باشند، زیرا بدهی‌های آنها دیگر ادعای بالاتری بر دارایی‌ها نخواهد داشت.

نکته اصلی این است که پروژه های واقعی مشکل دار برای تکمیل نیاز به بودجه و اجرا دارند. نه بانک و نه توسعه‌دهنده جدید حاضر به تصاحب پروژه نخواهند بود، مگر اینکه به سود معینی دست یابند.

خریداران چه کاری باید انجام دهند؟

دیوان عالی یک تصمیم پوپولیستی گرفته است. اکثر فعالان مصرف کننده می خواهند توسعه دهندگان را پاسخگوتر کنند. با این حال، با استفاده از IBC نمی توان این کار را انجام داد. IBC به سازنده یک خروج آسان می دهد. آنها به سادگی می توانند برای ورشکستگی شرکت اقدام کنند. در چنین سناریویی، دارایی های شرکت توسط دولت تصرف می شود. سپس به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد.

واقعیت این است که فرآیند ارزیابی و مزایده هزینه زیادی دارد و در هر مرحله از سفر هزینه هایی متحمل می شود. در پایان، هزینه ها شروع به افزایش می کند. نه تنها خریداران تنها کسری از پولی را که برای دریافت وام خود پرداخت کرده بودند، دریافت می کنند، بلکه پس از مدت ها آن را دریافت می کنند.

نکته اصلی این است که وقتی پروژه های املاک و مستغلات ورشکست شدند، امید به بازیابی پول نقد بسیار کمتر است. خریداران خانه بهتر است با سازندگان مذاکره کنند و سرمایه خود را کوتاه کنند. تا آنجا که به خریداران خانه های جدید مربوط می شود، ممکن است مجبور نباشند با این مشکل روبرو شوند زیرا قانون مقررات املاک و مستغلات (RERA) برای اطمینان از عدم بروز چنین شرایطی در آینده طراحی شده است.

نتیجه این است که به دست آوردن وضعیت اعتبار دهندگان مالی واقعاً برای مصرف کنندگان مفید نیست. در واقع، ممکن است نتیجه معکوس داشته باشد.