بحران وام مسکن گران قیمت اساساً برخورد ایدئولوژی ها بود. این ایدئولوژی‌ها با باور قرن‌ها در مورد چگونگی قرض دادن پول در مقابل عقاید عصر جدید در مورد نحوه قرض دادن پول مرتبط بودند. اعتقاد دوران پیری این بود که پول به وام گیرنده قرض داده می شود و باید وثیقه کنار گذاشته شود و توانایی بازپرداخت وام گیرنده باید در نظر گرفته شود .
در این مقاله نگاهی دقیق تر به تقابل این دو رویکرد خواهیم داشت.
رویکرد وام گیرنده
رویکرد وام گیرنده مبتنی بر قرن ها شیوه های صحیح وام دهی بود. همیشه اینطوری پول قرض داده می شد. برخی از اصول این رویکرد پیری در زیر ذکر شده است:
- توانایی پرداخت: تکنیک وام دهی سالمندان در مورد توانایی وام گیرنده برای بازپرداخت وامی که درخواست می کردند بسیار مشکوک بود. فرض بر این است که وام گیرنده قادر به بازپرداخت نخواهد بود و در غیر این صورت از اسناد برای ایجاد پرونده استفاده می شود. به هر سند با شک و تردید شدید نگاه می شد. تجزیه و تحلیل های دقیق از اینکه جریان های نقدی وام گیرنده در آینده چگونه خواهد بود، ترسیم شد. اکتشافی وجود داشت که بر مقدار پولی که وام گیرنده باید برای وام مسکن بپردازد در صورتی که بخواهد سبک زندگی خود را حفظ کند و با بحران نقدینگی مواجه نشود، کنترل می کرد.تحلیل وام دهی عصر جدید به سادگی وام گیرنده و ضرب المثل قدیمی را تخفیف می دهد. آنها به سادگی معتقد بودند که وظیفه وام گیرنده این است که به بودجه آنها نگاه کند و نه بانک. بانک در قبال وثیقه یعنی خانه وام می داد و اگر وام گیرنده نتوانست پول را پس بدهد، خوب خانه را توقیف می کردند و پولشان را می گرفتند!
- تمایل به پرداخت: وام‌دهی دوران سالمندی به تمایل وام‌گیرنده برای پرداخت بدهی‌ها علاوه بر توانایی وام‌گیرنده برای انجام این کار، نگاهی بسیار دقیق داشت. این کار با بررسی دقیق بدهی های گذشته که توسط وام گیرنده نگهداری می شد انجام شد. آیا آنها به موقع پرداخت شدند؟ آیا وام گیرنده برنامه بازپرداخت را رعایت کرده است یا تاخیری در پرداخت وجود داشته است؟ آیا وام گیرنده مواردی از ورشکستگی یا سلب مالکیت داشته است؟وام دهی عصر جدید مکانیسم بسیار بهتری برای حفظ سابقه تمام سوالات فوق دارد. این مکانیسم “امتیاز اعتباری” نامیده می شود و تمام سوالات فوق را در یک عدد آسان برای درک جمع می کند. با این حال، رقابت بین بانکداران عصر جدید آنها را به این باور رساند که این تعداد آنقدر که به نظر می رسید مهم نیست. منطق یک بار دیگر همان بود. معامله با خانه ای با ارزش بیشتر تضمین شده است و از این رو آنها واقعاً نباید نگران همه این چیزها باشند.
- تست استرس: وام دهی سالمندان در ارزیابی املاک محافظه کارانه بود. قطعاً به این اصل اعتقاد نداشتند که قیمت ملک همیشه افزایش خواهد یافت. از این رو آنها همیشه درخواست پیش پرداخت می کنند که در صورت نوسان قیمت ملک به عنوان یک بالشتک عمل می کند. وام مسکن به طور متوسط حدود سه دهه طول می کشد و می تواند در مورد ارزش گذاری ملک در آن بازه زمانی تغییر کند. همچنین، وام دهندگان فرض می کنند که اگر سناریوهای ناراحت کننده ای مانند طلاق، بیماری یا هر هزینه دیگری بر سر راه وام گیرنده قرار گیرد، چه اتفاقی می افتد. تنها در صورتی که چشم انداز وام گیرنده در همه این سناریوها مثبت بود، وام ها داده می شد.روش وام دهی عصر جدید دقیقاً برعکس این بود. پیش پرداخت ها به حداقل کاهش یافت. همچنین، برای کمک به وام گیرندگان در پرداخت مارجین، وام های دوم نرم وجود داشت. بنابراین در اصل بانک به جای 80 درصد، 100 درصد دارایی را تأمین مالی می کرد. به هیچ اجباری که ممکن است وام گیرنده در زندگی خود با آن مواجه شود توجهی نشد.
مشکلات با رویکرد وثیقه
رویکرد وثیقه به وام دهی دارای چند نقص عمده بود. این ایرادات همان چیزی بود که بعداً باعث خرابی ساب پرایم شد. دو مورد از برجسته ترین ایرادات این رویکرد در زیر فهرست شده است:
- نقدشوندگی: درست است که بانک در صورت نکول، ادعایی نسبت به یک ملک داشته است. با این حال، این درست نیست که بانک نباید نگران نکول وام گیرندگان باشد. یک سناریوی پیش فرض یک سناریوی بدون برد است. در واقع اگر پیش‌فرض‌ها به صورت انبوه اتفاق بیفتند، این یک سناریوی باخت-باخت است. این به این دلیل است که املاک مانند سهام و اوراق قرضه نیستند، نمی توان آنها را یک شبه فروخت. در واقع، انحلال سرمایه‌گذاری‌های دارایی ممکن است ماه‌ها طول بکشد. علاوه بر این، هزینه های قانونی و هزینه های معاملاتی نیز وجود دارد که باید توسط بانک ها نیز متقبل شود. از این رو، اگر وام گیرنده نکول کند، بانک با یک ملک گیر کرده است. اما بانک ها در زمینه اجاره املاک نیستند. در عوض آنها در کار وام دادن پول هستند و تبدیل ملک به پول زمان زیادی می برد!
- ارزش فرار: میخ در تابوت رویکرد عصر جدید این است که خانه ها نیز ارزش فرار دارند. این امر به ویژه در مواردی صادق است که استانداردهای وام دهی بسیار آرام شده باشند و زمانی که نکول ها به صورت انبوه اتفاق می افتد. وقتی همه می‌خواهند خانه‌های خود را بفروشند، عرضه بیش از حد و عدم تقاضا باعث کاهش قیمت‌ها می‌شود. در غیاب هر گونه پول حاشیه ای، بانک ها به معنای واقعی کلمه باید میلیون ها دلار زیان را حذف کنند. این دقیقاً همان چیزی است که در نتیجه بحران وام مسکن کم اعتبار رخ داد.
بنابراین نکته اصلی این است که وثیقه به منظور تسهیل وام دهی است. این تنها هدف از وام دادن نیست. این اصل قدیمی هنوز هم صادق است. وام ها هنوز به وام گیرندگان داده می شود و بررسی اعتبار کامل تنها راه برای اطمینان از وام های سودآور پایدار است.
بدون نظر