آیا دولت کانادا حباب جدیدی در املاک و مستغلات ایجاد می کند؟

بازار مسکن در کانادا از سال 2009 یک چرخه کامل را پشت سر گذاشته است. در سال 2009، قیمت ها به پایین ترین حد خود رسید. از زمانی که قیمت ها به سرعت افزایش یافته است. قیمت ها آنقدر افزایش یافت که املاک و مستغلات به سادگی برای اکثر مردم غیرقابل دسترس شد. با این حال، در چند سال گذشته، قیمت مسکن در کانادا شروع به سقوط کرده است. در نتیجه، دولت کانادا اقدامات متعددی را برای بازگرداندن خریداران خانه به بازار آغاز کرده است. این تلاش ها به طرز وحشتناکی شبیه به اقداماتی است که توسط دولت ایالات متحده برای حمایت از قیمت مسکن انجام شد. به همین دلیل است که بسیاری از مردم بر این باورند که سیاست های اتخاذ شده توسط دولت کانادا می تواند آغاز حباب دیگری باشد.

در این مقاله، نگاهی دقیق تر به سیاست هایی که توسط دولت کانادا دنبال می شود و همچنین تأثیر احتمالی آنها بر بازار املاک و مستغلات خواهیم داشت.

سیاست هایی که توسط دولت کانادا اتخاذ می شود

هزاره ها خود را از بازار مسکن خارج از قیمت می بینند. این به این دلیل است که آنها به تازگی به نیروی کار پیوسته اند. بسیاری از آنها در حال حاضر وام دانشجویی نیز دارند. از این رو، با دستمزد ناچیز خود، آنها به سادگی قادر به خرید ملک در کانادا نیستند. این امر باعث کندی بازار مسکن و همچنین صنایع وابسته شده است.

به همین دلیل است که توسعه دهندگان و همچنین سرمایه گذاران، به طور مداوم بر دولت کانادا فشار می آورند تا هنجارهای وام دهی را کاهش دهد. در حال حاضر، بانک‌های کانادایی نرخی فرضی را در نظر می‌گیرند که ۲ درصد بالاتر از نرخ بهره واقعی است در حالی که مقرون به صرفه بودن یک خانه را محاسبه می‌کنند. این تضمین می کند که فقط به افرادی که در صورت افزایش نرخ بهره در تاریخ بعدی ورشکست نمی شوند وام داده می شود. توسعه دهندگان و سرمایه گذاران می خواستند این تغییر کند. با این حال، دولت کانادا در برابر وسوسه انجام این کار مقاومت کرده است.

مشکل این است که کانادا سیاست های دیگری را ایجاد کرده است که به همان اندازه بدتر هستند. به عنوان مثال، نخست وزیر جاستین ترودو 1.25 میلیارد دلار برای کمک به خریدارانی که برای اولین بار خانه خریداری می کنند، کنار گذاشته است. دولت کانادا در حال برنامه ریزی برای استفاده از پول دولتی است که از طریق اخذ مالیات برای تامین مالی خانه های مردم به دست می آید. دولت کانادا در حال برنامه ریزی برای تصاحب حدود 10 درصد سهام در خانه های مردم است. این به آنها کمک می کند تا حداقل الزامات پیش پرداخت را دور بزنند. به عنوان مثال، اگر ارزش یک خانه 100 دلار باشد، خریدار باید 10 دلار را به عنوان پیش پرداخت بپردازد. 10 دلار دیگر توسط دولت پرداخت خواهد شد و مابقی توسط بانک تامین مالی خواهد شد. این بسیار شبیه به کاهش استانداردهای پذیره نویسی وام است. تنها تفاوت این است که به جای اجازه دادن به اشخاص خصوصی مانند بانک ها برای ریسک کردن، دولت کانادا با استفاده از پول مالیات دهندگان مستقیماً در بازار مسکن موضع می گیرد. بنابراین، اگر بازار مسکن به سمت بالا حرکت کند، دولت کانادا سود می برد. اگر این کار را نکند، دولت کانادا ضرر می کند. لازم به تاکید است که این یک وام نیست، بلکه یک سهام از سوی دولت کانادا است.

دولت کانادا از ترس واکنش منفی به دلیل ریسک بیش از حد، واجد شرایط بودن این سیاست را 120000 دلار محدود کرده است. این بدان معناست که فقط خانواده هایی با درآمد کمتر از 120000 دلار می توانند از این پیشنهاد استفاده کنند. همچنین وجه نقد پرداختی بیش از چهار برابر حقوق سالانه خانواده نخواهد بود. این به این معنی است که پرداخت در سقف 480000 دلار است که به هیچ وجه مقدار کمی نیست.

این تنها سیاست ضعیفی نیست که توسط دولت کانادا در مورد بازار املاک و مستغلات اجرا شده است. به عنوان مثال، دولت به مردم اجازه می دهد تا اگر می خواهند در بخش املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند، مبالغ بیشتری از برنامه های بازنشستگی خود وام بگیرند. قبلاً این محدودیت برای هر نفر 25000 دلار بود. اکنون این مبلغ به 35000 دلار برای هر نفر افزایش یافته است. از این رو، یک زوج می توانند تا سقف ۷۰ هزار دلار از دوران بازنشستگی خود وام بگیرند و در بازار مسکن سرمایه گذاری کنند!

طرح دیگری که توسط دولت کانادا ترویج می شود، ارائه مشوق های مالیاتی به توسعه دهندگانی است که در حال ساخت واحدهای اجاره ای هستند. این امر طی دهه آینده 10 میلیارد دلار برای دولت هزینه خواهد داشت.

این سیاست ها چه تاثیری بر بازار خواهند داشت؟

در زیر به برخی از اثرات منفی این سیاست اشاره شده است.

افزایش بدهی:

به نظر می رسد دولت کانادا دقیقاً همان اشتباهاتی را که توسط دولت آمریکا مرتکب شد، تکرار می کند. دولت این واقعیت را درک نمی کند که اگر مشکل بدهی باشد، بدهی بیشتر نمی تواند راه حل باشد. هدف جدیدترین سیاست‌های کانادا، ارائه بدهی بیشتر به افرادی است که به دلیل داشتن بدهی بسیار زیاد، توانایی خرید خانه را ندارند. این با برنامه وام مسکن فرعی تفاوت چندانی ندارد. در نهایت، افرادی که نباید وام بگیرند، به لطف دخالت دولت وام دریافت می کنند

مداخله دولت:

این یک واقعیت شناخته شده است که بازارها بهترین کار را در مورد تخصیص سرمایه انجام می دهند. در کانادا، دولت در تلاش است تا بازار را جایگزین کرده و از طرف خود تصمیماتی برای تخصیص سرمایه بگیرد. مشکل این است که به دلیل این مداخله، سرمایه به اشتباه به مسکن اختصاص می یابد. این بدان معنی است که سایر صنایع مولدتر که در آن تقاضای مصرف کننده واقعی برای کالاها وجود دارد، در نهایت سرمایه کمتری دریافت خواهند کرد. واقعیت این است که هر دلاری که برای یک برنامه مسکن خرج می شود از صنایع دیگر گرفته شده است.

نکته اصلی این است که دولت کانادا مانند والدین بسیاری از خریداران خانه رفتار می کند. در حال گرفتن سهام در خانه های مردم عادی است. این سیاست بی‌سابقه است و حباب را در بازار کانادا بزرگ‌تر می‌کند.