مورد فردی مک، فانی می و جینی می

نقشی که دولت در ایجاد بحران وام مسکن ارزان قیمت ایفا کرد بسیار قابل بحث است. با این حال، در مورد نقشی که توسط نهادهای به اصطلاح تحت حمایت دولت انجام می شود، نمی توان همین را گفت.

شرکت فدرال وام مسکن وام مسکن (فردی مک)، انجمن ملی وام مسکن فدرال (فانی می) و انجمن ملی وام مسکن دولتی (جینی می) سه نهاد از این قبیل هستند . روزنامه ها، رسانه ها و حتی عموم مردم بر این عقیده بودند که این شرکت ها باعث ایجاد آشفتگی در بازار وام مسکن شده اند. پس از بحران وام مسکن، این آژانس ها به بالاترین کمک مالی پرداخت شده توسط مالیات دهندگان دلار نیاز داشتند.

این آژانس ها سال ها قبل از بحران ایجاد شدند. دلیل پایه گذاری آنها این بود که مالکیت خانه در ایالات متحده مقرون به صرفه تر باشد. این آژانس ها برای ایجاد یک بازار وام مسکن ثانویه به منظور تامین نقدینگی برای مبتکران وام مسکن مسکونی تشکیل شدند. زمانی که انگیزه های سیاسی پشت قانون سرمایه گذاری مجدد جامعه قوی شد، این آژانس ها قدرت گرفتند. در این مقاله و مقاله بعدی به طور مفصل به بررسی عملکرد و کاستی های این آژانس ها خواهیم پرداخت.

نهادهای تحت حمایت دولت

فردی مک، فانی من و جینی می همه نهادهای حمایت شده توسط دولت بودند. حتی ممکن است یک فرد معمولی معنی این کلمات را نداند. یک نهاد تحت حمایت دولت ترکیبی عجیب بین یک نهاد دولتی و یک نهاد شرکتی است. از این رو اغلب به عنوان یک نهاد شبه دولتی شناخته می شود.

این بدان معنی است که این آژانس ها به این دلیل ایجاد شده اند که برای هر یک از آنها قانون خاصی توسط کنگره آمریکا تصویب شده است. لذا از دولت منشور گرفتند. با این حال، آن‌ها همچنین شرکت‌هایی هستند که به صورت عمومی فهرست شده‌اند که در بازار تجارت می‌کنند! از این رو، آنها در عین حال عمومی و خصوصی هستند که بسیاری از مردم را گیج می کند.

کنترل دولتی

فردی مک، فانی من و جینی می نیز تحت کنترل زیادی از سوی دولت هستند. حداقل از نظر تئوری قرار بود اینطور باشد. برخی از محدودیت های اعمال شده به شرح زیر است:

• دولت این اختیار را دارد که از 18 عضو هیئت مدیره این شرکت ها، پنج نفر را منصوب کند. از این رو، از لحاظ نظری، مدیریت این شرکت ها توسط دولت ها کنترل می شود. 

   

• فردی مک، فانی من و جینی می مجاز به شرکت در بازارهای اولیه وام مسکن نیستند. این بدان معناست که آنها نمی توانند مستقیماً به وام گیرندگان وام بدهند. آنها باید بازارهای ثانویه وام مسکن را تشکیل دهند و وظیفه اعطای وام را به بانک های تجاری و اعتماد واگذار کنند. 

   

• Freddie Mac، Fannie Man و Ginnie Mae نیز مشمول محدودیت هایی هستند که حداکثر اندازه وام مسکنی را که خریداری می کنند، تعیین می کند. این اندازه با شاخص قیمت مسکن مرتبط است. این کار برای اطمینان از اینکه این سازمان‌های شبه دولتی در واقع به جای تامین مالی خانوارهای ثروتمند، وام‌هایی را می‌خرند که به گروه‌های درآمد پایین و متوسط ​​کمک می‌کند. 

   

• این آژانس ها همچنین مشمول مقرراتی هستند که کیفیت وام مسکنی را که می توانند از بازار آزاد خریداری کنند، کنترل می کند. قوانین بیان می‌کردند که فردی مک، فانی من و جینی می تنها در صورتی می‌توانند وام مسکن خریداری کنند که وام‌گیرنده حداقل 20 درصد از مارجین پول را وارد کرده باشد یا وام مسکن با افزایش اعتبار خارجی مانند بیمه تضمین شود. با این حال، بعداً این قوانین توسط این آژانس ها دور زده شد. 

   

• Freddie Mac، Fannie Man و Ginnie Mae نیز مانند بانک‌های تجاری و اعتماد تحت کنترل‌های نظارتی هستند. این ممیزی ها در فواصل زمانی دوره ای انجام می شود. 

به همین دلیل است که اوراق فروخته شده توسط این نهادهای شبه دولتی در فهرست اوراق دولتی یا خصوصی قرار نگرفتند. در عوض، بخش جدیدی به نام “سازمان های حمایت شده دولتی” برای فهرست کردن آنها ایجاد شد.

انحصار

Freddie Mac، Fannie Man و Ginnie Mae در دهه 1970 شروع به کار کردند. آنها واقعاً در دهه 1990 شروع به انتخاب مقداری کشش کردند. این آژانس ها در بخش بازارهای وام مسکن ثانویه دارای مزیت حرکت اول بودند. این امر همراه با این واقعیت که آنها با داشتن یک نهاد شبه دولتی از مزایای عمده برخوردار بودند، انحصار مجازی این آژانس ها را ایجاد کرد.

فردی مک، فانی من و جینی می بیش از 90 درصد از بازار وام مسکن ثانویه را برای چندین دهه از زمان شروع خود در اختیار داشته اند. تنها در اواخر دهه 1990 و اوایل دهه 2000 بود که بانک های سرمایه گذاری وال استریت نیز خواهان بخشی از پای وام مسکن ثانویه بودند.

این زمانی بود که آنها از محدودیت های موجود در منشور فردی مک، فانی من و جینی می استفاده کردند. آنها شروع به خرید وام مسکن کردند که ارزش آن بیشتر از وام هایی بود که این آژانس ها اجازه خرید داشتند. آنها همچنین شروع به خرید وام مسکن کردند که ریسک بیشتری داشتند، یعنی حداقل معیارهای پیش پرداخت را برآورده نمی کردند یا افزایش اعتبار خارجی نداشتند.

زمانی که وال استریت اقدام به خرید چنین وام‌های پرمخاطره‌تری کرد، سهم بیشتری از بازارهای وام مسکن به دست آورد. فردی مک، فانی من و جینی می با مشاهده سهم بازارشان از بین رفت و با یافتن راه‌هایی برای دور زدن قوانین شروع به خرید وام‌های مسکن پرمخاطره‌تر کردند.

این وام‌های پرریسک‌تر همان چیزی بود که بعداً باعث بحران وام‌های گران‌قیمت شد. از آنجایی که هم بانک‌های وال استریت و هم سازمان‌های دولتی به شدت این وام‌های مسکن را خرید و فروش می‌کردند، هر دوی آنها با رکود بازار نزدیک به ورشکستگی شدند و هر دو بعداً با دلار مالیات دهندگان نجات یافتند. داستان چگونگی آشکار شدن آن در ماژول های بعدی پوشش داده خواهد شد.