بازار املاک و مستغلات در چین دستخوش تغییر کامل شده است. در برهه ای از زمان، کارگران چینی توسط دولت کمونیستی خود از مسکن امن اطمینان حاصل کردند. با این حال، روند اخیر در املاک و مستغلات چینی، املاک و مستغلات را حتی برای کارمندان طبقه متوسط با دستمزد بالا غیرقابل دسترس کرده است و آن را به یک بازی توپ کاملاً متفاوت تبدیل کرده است .
بنابراین وضعیت کاملاً از سوسیالیسم به سرمایه داری تغییر کرده است. این تغییر شدید در بازار املاک چین در این مقاله مستند شده است.
کمونیسم
بازار املاک و مستغلات چین داستانی جذاب از ظهور سرمایه داری هاردکور در یک کشور کمونیستی را شکل می دهد. در ابتدا، یعنی در سال 1978، املاک چین قیمتی نداشت. این به این دلیل بود که تمام زمین های ایالت چین در اختیار دولت بود. قانون اساسی چین مالکیت خصوصی و انتقال زمین را ممنوع کرده است.
به این ترتیب، هیچ معامله خرید یا فروش امکان پذیر نیست. همه کارمندان هم برای دولت کار می کردند. بنابراین بر اساس سابقه، تعداد سال های خدمت و تعداد خانواده در میان عوامل دیگر مسکن ارائه می شود. در این مقطع، نمی‌توان پیش‌بینی کرد که روزی چین به یکی از بزرگترین بازارهای املاک و مستغلات در جهان تبدیل می‌شود و روزی نمونه اصلی مورد استفاده در بحث‌های مربوط به حباب‌های املاک و مستغلات خواهد بود.
خصوصی سازی کار را به دست می گیرد
اوضاع به آرامی در اقتصاد سوسیالیستی چین تغییر کرد. در سال 1988 که قانون اساسی اصلاح شد، اقتصاد دیگر سوسیالیستی باقی نماند. قوانینی که اجازه مالکیت خصوصی زمین را نمی داد، اکنون اصلاح شد.
آخرین قوانین زمین را به دو دسته تقسیم می کند:
- یک دسته برای افراد خانواده های کم درآمد در نظر گرفته شده است. قرار بود این خانه ها بر اساس هزینه به اضافه فروخته شود. همچنین، دولت نظارت دقیقی بر هزینه های انجام شده در ساخت این خانه ها خواهد داشت. توسعه‌دهندگانی که این پروژه‌ها را بدون هیچ مشکلی ایجاد و اجرا می‌کنند، برای آن اعتبار مالیاتی دریافت می‌کنند. در حالت ایده آل این خانه ها با 5 درصد بالاتر از قیمت تمام شده به خانواده های کم درآمد فروخته می شد.
با این حال، شرایط محدود کننده ای وجود داشت که واجد شرایط بودن برای چنین خانه ای را دشوار می کرد. همچنین خروج از چنین خانه ای آسان نبود، زیرا دولت فروش این خانه ها را حداقل تا 5 سال پس از خرید آن ممنوع کرده است.
- انواع دیگر خانه های فروخته شده مسکن کالایی بود. این مقوله ای از بازار املاک و مستغلات بود که توسط بازارها هدایت می شد، یعنی سرمایه گذاران می توانستند آزادانه املاک خود را با هر قیمتی که مناسب می دیدند، خریداری و بفروشند. در ضمن می توانستند این املاک را نیز اجاره دهند. قانون کنترل اجاره در سال 1994 تبدیل بخشی از بازار املاک چین از سوسیالیستی به سرمایه داری را تکمیل کرد.
رونق املاک
چند دهه بعد شاهد یکی از بزرگترین رونق املاکی بودیم که جهان تا کنون شاهد آن بوده است. اندازه خانه های مقرون به صرفه تحت کنترل دولت در اقتصاد به طور پیوسته در حال کاهش است. با گذشت زمان، آنها با مسکن های کالایی جایگزین شده اند. حتی اگر عرضه خانه های کالایی در شهرهای چین بسیار افزایش یافته است، قیمت آنها نیز افزایش یافته است.
میانگین افزایش قیمت برای بیش از دو دهه هر سال دو رقمی بوده است. این بدان معناست که قیمت خانه ها در این دوره بیست ساله حداقل هشت برابر شده است. در بسیاری از شهرها، میانگین نرخ رشد مرکب سالانه برای حدود دو دهه به 26 درصد رسیده است! این را می توان یکی از بزرگترین و طولانی ترین دوره های گاو نر در هر بازار املاک و مستغلات در سراسر جهان در نظر گرفت. افزایش سریع قیمت ها باعث شد املاک و مستغلات از دسترس طبقه کارگر خارج شود. این امر باعث شد تا دولت چین بار دیگر قوانین سخت گیرانه تری وضع کند.
قوانین سختگیرانه در مورد خانه دوم و سوم
دولت چین قوانین سختگیرانه ای را برای جلوگیری از خرید خانه های دوم و سوم در اکثر شهرهای چین وضع کرده است. این قوانین برای اطمینان از اینکه وام گیرندگان فقیر خانه اولی با رقابت وام گیرندگان ثروتمند خانه دوم یا سوم مواجه نیستند، وضع شد.
این قوانین مستلزم این است که افرادی که خانه دوم خود را خریداری می کنند باید حداقل 60 درصد از ارزش ملک خود را پیش پرداخت کنند . به همین ترتیب، در صورتی که شخص در حال خرید خانه سوم باشد، هیچ گونه بودجه ای برای وی تامین نمی شود و ملزم به پرداخت کل مبلغ به صورت نقدی خواهد بود.
این قانون بازتاب های جدی بر فروش مسکن در شهرهای ردیف یک و دو داشت. افزایش سریع قیمت مسکن به سرعت شاهد اصلاح بود. بنابراین چین اولین رکود املاک و مستغلات خود را در این دوره دید!
بسته محرک
در سال 2008، دولت چین بسته محرکی را برای احیای بخش بانکی خود و تشویق به وام ارائه کرد. با این حال، این یک بار دیگر منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات شد که دولت مدت زیادی برای فرونشاندن آن زمان کشیده بود. بانک‌ها مملو از پول نقد بودند و به نظر می‌رسید که توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات مشتاق وام‌گیری بودند و به همین دلیل پول زیادی با سرعتی سرسام‌آور به آنها قرض داده شد. برای مدت کوتاهی، نیم تنه به سرعت به یک رونق تبدیل شد. با این حال، این رونق بسیار کوتاه بود.
تخصیص اشتباه
توسعه‌دهندگان چینی جوامع و شهرک‌های بزرگی ساختند. اکثر اینها برای افراد طبقه بالاتر ساخته شده اند زیرا حداقل مقررات دولتی در آن محدوده قیمت وجود دارد. با این حال، طبقه نخبگان این خانه ها را خریداری نکرده اند. در نتیجه، چین اکنون شهرها و شهرهای کاملی دارد که آماده سکونت هستند. با این حال، آنها مسکونی نشده اند. آنها معمولاً توسط بسیاری از اقتصاددانان به عنوان شهرهای ارواح شناخته می شوند و یکی از بزرگترین تخصیص نادرست بودجه در تاریخ اقتصاد چین با مدیریت مرکزی را نشان می دهند.
در حال حاضر، برخی از شهرهای چین شاهد کاهش قیمت ملک خود هستند در حالی که قیمت ها در برخی از شهرها راکد شده است. اگر بخواهیم احساسات بازار را باور کنیم، چین در آستانه یک اصلاح جدی قیمت املاک و مستغلات است.
بدون نظر