املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری بحث برانگیز است. برخی بر این عقیده اند که این بهترین سرمایه گذاری است که می توان انجام داد و املاک و مستغلات بیش از هر طبقه دارایی دیگری برای شهروندان فقیر و متوسط ثروت ایجاد کرده است. چند نفر دیگر بر این عقیده اند که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خانه های شهری نامرغوبی هستند که تا حد زیادی قیمت بالایی دارند و در اختیار توده ها قرار می گیرند. سپس توده‌ها مجبورند زندگی خود را در زنجیر کاری بگذرانند که شاید دوست نداشته باشند برای این بدهی بسیار گرانی که گرفته‌اند بپردازند.
افراد ممکن است دیدگاه های متفاوتی در مورد اثربخشی سرمایه گذاری در املاک داشته باشند. با این حال، واقعیت ها به همان شکل باقی می مانند. اگر حدود پنج دهه گذشته در نظر گرفته شود، بخش املاک و مستغلات یکی از بی ثبات ترین بخش ها بوده است. به نظر نمی رسد که ضرب المثل قدیمی “ایمن مانند خانه” دیگر قابل اجرا نباشد.
در این مقاله، ما فرض خواهیم کرد که این چرخه رونق و رکود در املاک و مستغلات ناشی از در دسترس بودن تامین مالی آسان یا عدم وجود آن است.
تامین مالی آسان
رونق املاک و مستغلات تقریباً در هر کشوری نتیجه در دسترس بودن تأمین مالی آسان بوده است. این در مورد کشورهای در حال توسعه مانند هند صادق است. در این کشورها تا اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 سیستم وام مسکن وجود نداشت. خانه ها باید با پول نقد آورده می شد. به این ترتیب، تنها افرادی که پول قابل توجهی داشتند می توانستند خانه بخرند.
این موضوع با ورود شرکت های چند ملیتی به بازار هند تغییر کرد. اقتصاد هند با سرعتی جهشی رشد کرد و سیستم بانکی برای همگام شدن با آن باید تکامل می یافت. بانک ها شروع به تامین مالی آسان در املاک و مستغلات کردند. مردم می توانستند فقط 10 درصد یا بیشتر را بگذارند و مانده را در اقساط آسان بپردازند. این امر باعث ایجاد جمعیت عظیمی از مردم شد که مایل به خرید خانه در مقابل تعداد محدودی از خانه بودند. با گذشت زمان، قیمت ها از کنترل خارج شدند و به حباب املاک ختم شدند. امروزه هزینه یک آپارتمان در بمبئی تقریباً به اندازه یک آپارتمان در لندن است. با این حال، حقوق دریافتی توسط ساکنان بمبئی کمتر از یک پنجم حقوقی است که توسط ساکنان لندن دریافت می شود.
این نشان دهنده رونق گسترده ای است که بازار املاک و مستغلات هند در آن قرار دارد. در حدود پنج سال گذشته، قیمت های اسمی بدون تغییر باقی مانده است. این بدان معناست که با احتساب تورم، قیمت های واقعی تقریباً 30 درصد کاهش یافته است.
اوراق بهادار سازی
مورد مشابهی از افزایش قیمت املاک و مستغلات در ایالات متحده مشاهده شد. ایالات متحده یک کشور در حال توسعه مانند هند نیست. این کشور برای مدت طولانی بازار املاک و مستغلات پررونقی داشته است و سیستم های تامین مالی به خوبی توسعه یافته و پایدار هستند. با این حال، در اوایل دهه 2000، آنها شکل جدیدی از تامین مالی را معرفی کردند.
آنها وام های قدیمی را که با ضمانت های دولتی پشتیبانی می شد به اوراق بهادار تبدیل کردند و آنها را در بورس به عنوان اوراق بدهی فروختند. این به بانک ها توانایی تقریبا نامحدودی برای وام دادن پول به مردم داد. این به این دلیل است که آنها مجبور نبودند وام ها را برای مدت طولانی در دفاتر خود نگه دارند. آنها فقط می توانند وام ها را به شخص ثالثی که به آنها خدمات می دهد بفروشند. این افزایش توانایی برای قرض دادن پول و عدم وجود هرگونه ریسک، سیل اعتباری را در بازار آمریکا ایجاد کرد. این پول بیش از حد یک بار دیگر به دنبال تعداد محدودی از خانه ها بود که منجر به افزایش شدید قیمت آنها شد. به محض خشک شدن این سیستم اوراق بهادار، سقوط فوری و بی سابقه قیمت مسکن رخ داد. برای کاهش عرضه باید کل محله ها تخریب می شد تا از کاهش قیمت خانه های دیگر جلوگیری شود.
نرخ استقراض پایین تر
ژاپن یکی از اولین کشورهایی بود که این رونق و رکود بزرگ املاک و مستغلات را در طول دهه از دست رفته خود تجربه کرد. قیمت ملک در سال 1985 به قدری بالا رفت که برای یک کارگر معمولی خرید خانه در ژاپن غیرممکن شد. برای تقویت رونق املاک و مستغلات، نرخ بهره به سطح نزدیک به صفر کاهش یافت. بار دیگر، پول زیادی در بازار ایجاد شد. این پول بیش از حد به دنبال دارایی های واقعی بسیار کمی بود و قیمت آن دارایی ها به بالاترین حد خود رسید. زمانی که نرخ بهره افزایش یافت، قیمت ملک سقوط کرد و پس‌انداز زندگی مردم از بین رفت. امروز، با گذشت بیش از سه دهه، قیمت ها هنوز به همان سطح نرسیده اند. صاحبان خانه های ژاپنی هنوز هم خانه های خود را که با قیمت های بسیار بالا خریداری کرده اند، پرداخت می کنند.
مهاجرت و سرمایه گذاری خارجی
یکی دیگر از دلایل اصلی رونق املاک، افزایش جمعیت مهاجر است. با افزایش جمعیت، نیاز به مسکن نیز افزایش می یابد . در نتیجه کمبود عرضه ایجاد می شود و فشار صعودی به خانه ها وارد می شود. با این حال، این مشکل نیست. مشکل این است که این مهاجران تمایل دارند به منابع مالی ارزان در کشور خود دسترسی داشته باشند. بسیاری از آنها مایل به پذیرش ریسک های ارزی و سرمایه گذاری در کشورهای دیگر هستند. این همان چیزی است که در کانادا اتفاق می افتد زیرا حباب مسکن آنها عمدتاً توسط میلیاردرهای چینی ایجاد می شود که در خانه وام می گیرند و در بازارهای واقعیت کانادا سرمایه گذاری زیادی می کنند.
به طور خلاصه، تامین مالی بخشی جدایی ناپذیر از هر حباب مسکن است. تا زمانی که به منابع مالی آسان دسترسی نداشته باشید، قیمت ها نمی توانند افزایش پیدا کنند.
بدون نظر