مدل سازی مالی در املاک و مستغلات

مدل‌سازی مالی امروزه به بخشی ضروری از اکثر معاملات املاک تبدیل شده است. این به دلیل این واقعیت است که معاملات املاک و مستغلات امروزه پیچیده است نه تنها توسط افراد بلکه توسط شرکت هایی که در چنین معاملاتی تخصص دارند انجام می شود. به عنوان مثال، مورد اعتماد سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) را در نظر بگیرید. این تراست ها سازمان هایی هستند که دارای مبالغ زیادی هستند و همچنین می توانند اهرم های زیادی را در اختیار بگیرند. از این رو، درست مانند هر سرمایه گذار دیگری، آنها نیز از مدل های مالی استفاده می کنند تا دریابند دقیقاً چگونه تغییرات در مفروضات آنها بر جریان های نقدی مورد انتظار و بازده آنها تأثیر می گذارد.

املاک و مستغلات به عنوان یک طبقه سرمایه گذاری بسیار متفاوت از سایر طبقات سرمایه گذاری است. به همین دلیل است که مهارت های مدل سازی مورد نیاز برای مدل سازی املاک نیز بسیار متفاوت است. برخی از ویژگی های منحصر به فرد مربوط به مدل سازی املاک در این مقاله در زیر ذکر شده است .

مدل سازی مالی املاک و مستغلات: عوامل منحصر به فرد

برای مدل‌سازی مالی، املاک و مستغلات به هر ملکی گفته می‌شود که متعلق به گروهی از افراد است و به گروه دیگری از افراد اجاره داده می‌شود. املاک تحت اشغال خود عموماً فراتر از قلمرو مدل سازی مالی هستند. این به این دلیل است که مدل‌سازی مالی توسط شرکت‌هایی انجام می‌شود که در کسب و کار واگذاری املاک تجاری هستند. افرادی که ملک های مسکونی می خرند معمولاً نیازی به مدل های مالی دقیق ندارند. در بیشتر موارد، محاسبات ساده پشت پاکت بیش از حد کافی است.

همه مدل های مالی به فرضیات بستگی دارند. در مورد مدل سازی املاک و مستغلات، مفروضات مطرح شده کاملاً متفاوت از مدل های دیگر است. برخی از پارامترهایی که در مورد آنها فرضیات ساخته شده است در زیر فهرست شده است .

1. بازده اجاره: نقطه شروع هر مدل مالی املاک و مستغلات، بازده اجاره است. به عبارت ساده، به معنای میزان اجاره ای است که انتظار می رود یک ملک ایجاد کند که به صورت درصدی از ارزش کل ملک بیان می شود. به عنوان مثال، اگر ارزش یک ملک 100 دلار و اجاره سالانه 5 دلار باشد، بازده اجاره حدود 5 درصد است. 

   مدل سازهای مالی بسته به پروژه مورد نظر از بازده اجاره معیار استفاده می کنند. به عنوان مثال، اگر پروژه ای که در حال انجام است، خروج ساده از یک ساختمان موجود باشد، بازده اجاره کمتر خواهد بود. در محدوده بازده ارائه شده توسط اوراق بهادار با درآمد ثابت خواهد بود. با این حال، اگر سرمایه گذاران قصد توسعه ملک و ایجاد ارزش قبل از اجاره آن را داشته باشند، بازده می تواند بالاتر باشد.

   این عدد بسیار مهم است زیرا خط بالایی را برای بقیه مدل مالی تعیین می کند. بازده اجاره را می توان با اعداد درآمد در سایر مدل های مالی مقایسه کرد. سپس سایر هزینه ها از این عدد کسر می شود تا درآمد خالص عملیاتی بدست آید.

    

2. عامل جای خالی: یک مدل ساز مالی باتجربه می داند که عاقلانه نیست که فرض کنیم ملک همیشه دائماً اجاره می شود. قراردادهای اجاره به افراد این امکان را می دهد که پس از ارائه یک اطلاعیه کوتاه از قرارداد منصرف شوند. از این رو، یک عامل جای خالی باید در مدل تعبیه شود. به عنوان مثال، اگر ضریب جای خالی 10٪ باشد، مدل ساز باید بازده را 10٪ کاهش دهد. عامل جای خالی، خط بالای صورت مالی را کاهش می دهد. نیازی به گفتن نیست که تمام اعدادی که در ادامه می آیند تحت تأثیر فاکتور جای خالی قرار می گیرند. بنابراین، اگر یک مدل‌ساز مالی مبتدی نتواند جای خالی را محاسبه کند، می‌تواند کل مدل را از مسیر خارج کند. 

    

3. نسبت وام به ارزش: این معیار اهرمی است که در سرمایه گذاری ملک ایجاد شده است. نسبت وام به ارزش (LTV) معمولاً توسط بانک ها برای نهایی کردن میزان وامی که می خواهند به ملک بدهند استفاده می شود. این عدد از تقسیم مبلغ وام گرفته شده بر ارزش کل ملک بدست می آید. از دیدگاه یک مدل ساز مالی، این عدد نماد بدهی است که باید برای پروژه انجام شود. عدد بدهی عامل مهمی در تعیین سود قابل پرداخت و همچنین پرداخت های دوره ای است. مدل‌سازان مالی همچنین باید بدانند که نسبت وام به ارزش بالاتر، پروژه را در برابر تغییرات نرخ بهره آسیب‌پذیرتر می‌کند. این به این دلیل است که در صورت استفاده از بدهی بیشتر برای تأمین مالی پروژه، پرداخت های بهره بیشتر می شود. 

    

4. نسبت وام به هزینه: در بسیاری از موارد، سرمایه گذاران املاک آماده خریداری نمی کنند. در عوض، آنها زمین می خرند و سپس کل ملک را از زیر بنا می سازند. در چنین مواردی، ارزش بازاری در دسترس نیست. در عوض، هزینه پروژه وجود دارد که می توان از آن برای تجزیه و تحلیل استفاده کرد. از این رو، در چنین مواردی، نسبت وام به ارزش با نسبت وام به هزینه جایگزین می شود. دلیل آن این است که فرض هر ارزش بازار می تواند سفته بازی باشد و می تواند منجر به اهرم بیشتر شود. 

    

5. دوره استهلاک: دوره استهلاک همچنین تعیین می کند که پرداخت های دوره ای بیشتر یا کمتر باشد. به عنوان مثال، اگر کل ملک در مدت دو سال مستهلک شود، پرداخت های دوره ای در مقایسه با اینکه آیا ملک بیش از بیست سال مستهلک شده باشد، بیشتر خواهد بود. به طور کلی، دوره های استهلاک طولانی تر به این معنی است که سود بیشتری باید پرداخت شود. این یک فرض بسیار مهم است و اگر در اینجا عدد اشتباهی در نظر گرفته شود، تمام اعداد در مدل می توانند به شدت تغییر کنند! 

نکته اصلی این است که مدل‌سازی مالی برای املاک و مستغلات در مقایسه با مدل‌های DCF و سه مدل بیانیه‌ای که تاکنون با آن‌ها کار کرده‌ایم، یک بازی توپ کاملاً متفاوت است.