وام مسکن با نرخ ثابت در مقابل وام مسکن با نرخ قابل تنظیم

ما قبلاً می دانیم که وام مسکن یکی از بزرگترین هزینه های هر سرمایه گذار است. همچنین می‌دانیم که نرخ بهره بزرگ‌ترین عامل تعیین‌کننده ارزش دلاری پرداخت‌های وام مسکن هر ماه است. نرخ بهره وام مسکن اغلب موضوع بحث های زیادی است. این به این دلیل است که نرخ بهره جایی است که صاحب خانه حق انتخاب دارد. از این رو، بحث دائمی برای یافتن این موضوع وجود دارد که آیا انتخاب وام مسکن با نرخ ثابت عاقلانه تر است یا وام مسکن با نرخ قابل تنظیم.

در این مقاله، نگاهی دقیق‌تر به این خواهیم داشت که انواع مختلف قراردادهای وام مسکن چیست و چگونه بر فرآیند برنامه‌ریزی مالی تأثیر می‌گذارند .

وام مسکن با نرخ ثابت

وام مسکن با نرخ ثابت احتمالاً بی عارضه ترین نوع وام مسکن است که در اختیار صاحبان خانه قرار می گیرد. این نیز دلیلی است که اکثر صاحبان خانه معمولاً این وام مسکن را انتخاب می کنند. منظور از وام مسکن با نرخ ثابت این است که نرخ بهره وام وام مسکن شما و در نتیجه مبلغ دلار پرداختی وام مسکن شما برای کل مدت وام بدون تغییر باقی می ماند. در آمریکا، بیشتر وام ها 15 ساله یا 30 ساله است.

از آنجایی که تضمین وجود دارد که پرداخت‌ها در طول مدت وام ثابت باقی می‌مانند، صاحبان خانه‌ها برای چنین وام‌هایی راحت‌تر بودجه می‌دهند. با این حال، این راحتی رایگان نیست، اما هزینه دارد. وام مسکن با نرخ ثابت معمولاً از پیش بارگذاری می شود. این بدان معناست که برای شروع، هزینه های بهره بیشتر است. به عنوان مثال، اگر نرخ بهره رایج وام قابل تنظیم 2.25٪ باشد، وام مسکن با نرخ ثابت از 2.6٪ شروع می شود. از این رو، برای شروع، 350 امتیاز پایه گران تر است!

از این رو، وام مسکن با نرخ ثابت برای فردی مناسب است که شغل ثابتی دارد و قصد دارد برای مدت طولانی در یک خانه بماند . از آنجایی که احتمال دارد در یک خانه بمانند، موافقت می کنند در ازای آزادی پرداخت ثابت، نرخ کمی بالاتر بپردازند.

نرخ قابل تنظیم وام مسکن

وام مسکن با نرخ قابل تنظیم می تواند به طور قابل توجهی پیچیده تر از وام مسکن با نرخ ثابت باشد. دلیل این امر این است که در این وام‌های مسکن، نرخ بهره ثابت نمی‌ماند. در عوض، این نرخ های بهره در طول مدت وام متفاوت است.

ویژگی های این وام مسکن را می توان از نام خود آنها کشف کرد. به عنوان مثال، اگر یک وام مسکن با نرخ قابل تنظیم، وام مسکن 5/1 نامیده شود، به این معنی است که نرخ بهره برای پنج سال اول وام مسکن ثابت می‌ماند. پس از پنج سال اول، نرخ هر سال یک بار تنظیم مجدد می شود. نرخ های ثابت اولیه ارائه شده توسط وام مسکن با نرخ قابل تنظیم کمتر است. بسیاری از برنامه ریزان مالی معتقدند که این یک ترفند بازاریابی است که برای ترغیب مردم به گرفتن وام مسکن با نرخ قابل تنظیم بیشتر استفاده می شود. این به این دلیل است که مطالعات نشان داده اند که این نرخ ها در طول عمر وام چندین بار بیشتر از نرخ های ثابت تنظیم مجدد می شوند. در نتیجه، این وام ها در طول عمر وام گران تر می شوند.

نکته مهم دیگری که در مورد وام های مسکن با نرخ قابل تنظیم باید به آن اشاره کرد این است که نرخ این وام ها معمولا بر اساس یک شاخص است. این ممکن است به این معنی باشد که وام با LIBOR + حق بیمه شارژ می شود. محدودیت هایی برای تعدیل وجود دارد که می تواند در وام مسکن با نرخ قابل تنظیم اتفاق بیفتد. این کار برای اطمینان از عدم پرداخت وام در مدت زمان بسیار کوتاه انجام می شود. در بیشتر موارد، سقفی برای افزایش نرخ بهره وجود دارد که می تواند در یک سال انجام شود. به طور مشابه، سقف نرخ بهره می تواند برای سال های اولیه وجود داشته باشد. در برخی موارد، حداکثر نرخ بهره ای که می توان در طول مدت وام دریافت کرد نیز محدود می شود.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم از زمان بحران وام‌های ارزان قیمت، شهرت بدی دارند . این به این دلیل است که وام‌گیرندگان با استفاده از نرخ‌های غیرعادی پایین تیزر مجبور به گرفتن وام‌های بالاتر شدند. این یکی از مشکلات وام مسکن با نرخ قابل تنظیم است. از آنجایی که پرداخت های اولیه به طور مصنوعی کمتر است، افراد در نهایت مبلغ وام بیشتری نسبت به آنچه در غیر این صورت می گرفتند، دریافت می کنند.

وام مسکن با نرخ قابل تنظیم معمولاً توسط افرادی گرفته می شود که قصد ندارند برای مدت طولانی در خانه بمانند . چنین افرادی معمولاً وام را برای مدت زمان کمی می گیرند، از نرخ بهره پایین تر استفاده می کنند و بعداً خانه را می فروشند. همچنین، وام مسکن با نرخ قابل تنظیم معمولاً توسط افرادی استفاده می‌شود که می‌خواهند در چند سال اول به شدت اصل وام خود را پرداخت کنند. آنها این اصل را زودتر پرداخت می کنند، و از این رو حتی اگر نرخ به مقدار بیشتری بازنشانی شود، در نهایت سود کمتری می پردازند.

واقعیت این است که تقریباً هیچ کس نمی تواند به طور دقیق مقدار حرکت نرخ بهره و همچنین زمان آن را حدس بزند. به همین دلیل است که بسیاری از صاحبان خانه ها وام مسکن با نرخ ثابت را ترجیح می دهند. وام مسکن با نرخ قابل تنظیم یک استراتژی مخاطره آمیز است. این به این دلیل است که به نظم مالی نیاز دارد و همچنین فرض می‌کند که بازار به خوبی پاسخ خواهد داد. در درازمدت، اگر به درستی مدیریت نشود، می تواند عواقب منفی داشته باشد.