آشفتگی و آشفتگی در بخش املاک و مستغلات هند
اگر بگوییم که بخش املاک و مستغلات در هند در حال گذراندن یک مرحله آشفته است، دست کم گرفته می شود. ما از یک سو قیمت ملک تجاری و خانه را در بالاترین سطح خود داریم و از سوی دیگر خریدار آنچنانی در بازار وجود ندارد. آنچه این تناقض را توضیح می دهد این است که مبالغ هنگفتی پول (پول خارجی، داخلی و سیاه) در بخش املاک سرمایه گذاری شده است و در نتیجه قیمت ها را بالا نگه می دارد و در عین حال تقاضا را کاهش می دهد به این معنی که به موجودی بیش از حد ساخته شده تبدیل می شود.
سطوح بالای موجودی
در واقع، بررسی های اخیر نشان داده است که سطح موجودی در اوج 24-48 ماه است، زمانی که نشانه های سالم زمانی است که سطح موجودی بین 12-18 ماه باشد. به همین دلیل است که بسیاری از بزرگان املاک و مستغلات خارجی سیاست انتظار و نظارت را اتخاذ می کنند و در سرمایه گذاری عجله نمی کنند. با چنین سطوح بالای موجودی، جای تعجب نیست که ظرفیت مازاد خانه ها وجود داشته باشد که با پارادوکس خانه های فروخته نشده و قیمت های بالا ترکیب می شود.
پارادوکس خانه های فروخته نشده و قیمت بالای خانه
در واقع، این پارادوکس که در آن خانه های زیادی وجود دارد که فروخته نشده و در عین حال قیمت خانه ها همچنان بالاست، عمدتاً به دلیل سطح بالای پولی است که در این بخش پارک شده است. این بدان معناست که اگر این نقدینگی مازاد تخلیه نشود یا بهبودی چشمگیر در اقتصاد رخ ندهد، بخش املاک و مستغلات هند همچنان روزهای پر دردسری را پشت سر خواهد گذاشت.
در واقع، حتی با کاهش نرخ بهره، بخش املاک و مستغلات هند را نمی توان بدون پرداختن به جنبه های فوق احیا کرد. این چالش کلیدی است که سیاستگذاران هندی که در تلاش برای مقابله با مشکلات بخش املاک و مستغلات در این کشور هستند، با آن روبرو هستند. تا زمانی که قیمت ها بالا باشد، خانه ها فروخته نشده باقی می مانند و تا زمانی که موجودی اضافی وجود داشته باشد، این بخش همچنان راکد خواهد بود.
مازاد سرمایه گذاری و مازاد ظرفیت
اگر هر یک از عوامل ذکر شده در بالا را در نظر بگیریم، متوجه می‌شویم که در دهه و نیم گذشته، سیل سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک و مستغلات توسط شرکت‌های بزرگ جهانی وجود داشته است که منجر به بالا رفتن قیمت ملک شده است. عامل بعدی این بود که املاک و مستغلات آهنربایی برای تمام نقدینگی مازادی بود که به لطف سیاست پولی بسیار سست به دنبال فدرال رزرو ایالات متحده در بازارهای نوظهور کاهش می یافت.
به این واقعیت افزوده شد که پس از بحران اقتصادی جهانی در سال 2008، بانک مرکزی هند در کنار دولت هند به مخارج محرک و تقویت اقتصاد متوسل شد. سومین و مهمترین جنبه این است که پول سیاهی که در اقتصاد شناور بود به بخش املاک و مستغلات راه پیدا کرد.
این برای خریداران خانه برای اولین بار به چه معناست
با عطف به معنای این وضعیت برای خریداران خانه برای اولین بار، متوجه می شویم که بیشتر آنها از قیمت های بالا و در عین حال افزایش ظرفیت مازاد غافلگیر می شوند. این به این معنی است که آنها از درخواست ملکی‌ها متعجب می‌شوند و در همان زمان متوجه می‌شوند که بسیاری از خانه‌ها فروخته نشده یا خالی از سکنه مانده‌اند.
علاوه بر این، آنها همچنین متوجه می‌شوند که اگر برای وام مسکن با نرخ بهره بالا می‌روند، بدبختی آنها را تشدید می‌کند. ترکیبی از همه این عوامل چیزی است که خریداران خانه برای اولین بار را از تلاش فعالانه برای سرمایه گذاری در خانه رویایی خود باز می دارد. همچنین به همین دلیل است که بسیاری از خریدارانی که برای اولین بار خرید می کنند، خرید را به تعویق می اندازند، زیرا متوجه می شوند که نمی توانند خانه ها را با قیمتی که می خواهند دریافت کنند و در عین حال باید از طریق وام مسکن با نرخ سود بالاتر وام بگیرند.
شیوه های تجاری این بخش را شفاف کنید
راه حل رفع این چشم انداز تیره و تار برای بخش املاک و مستغلات در شفاف سازی شیوه های تجاری این بخش و پاسخگویی است. در حال حاضر، بانک مرکزی هند مشاورین املاک را از مطالبه پرداخت های اولیه بیش از بیست درصد از کل هزینه پروژه باز می دارد.
هدف پشت این حرکت این است که اطمینان حاصل شود که مازاد ظرفیت توسط مشاوران املاک که بخش عظیمی از هزینه را از قبل طلب می کنند، ایجاد نمی شود. در مرحله بعد، دولت باید علیه مشاوران املاک متخلف و شرکت های عمده املاک و مستغلات اقدام کند تا اطمینان حاصل کند که آنها از وعده های خود به خریداران مسکن انکار نمی کنند.
سوم، باید شفافیت بیشتری در معاملات املاک و مستغلات وجود داشته باشد که هدف لایحه تملک اراضی پیشنهادی است. به عنوان جمع بندی، مجموعه اقداماتی که دولت و RBI انجام می دهند، امیدواریم منجر به کاهش مشکلات خریداران خانه اول شود.
نتیجه
بحث قبلی برخی از مشکلات در بخش املاک و مستغلات هند را بررسی کرده و راه حل هایی را بیان کرده است. همانطور که از نکاتی که تاکنون بیان شد، مشاهده می شود، نیاز به بازنگری در بخش املاک و مستغلات وجود دارد و این امر تنها از طریق یک برنامه اصلاحی سیستمی و ساختاری که شامل همکاری و همکاری بین همه ذینفعان باشد، می تواند اتفاق بیفتد.
با این حال، باید به این نکته نیز توجه داشت که تا زمانی که الگوهای تامین مالی و شیوه های تجاری شفاف تر نشود، هیچ راه حلی برای مشکلات بخش املاک و مستغلات در هند وجود نخواهد داشت. در خاتمه، امید است که سیاست گذاران اصلاحات مورد نیاز و طولانی مدت در بخش املاک و مستغلات در هند را انجام دهند.
بدون نظر