آیا دولت ها می توانند مسکن ارزان قیمت ارائه کنند؟

انسان موجودی اجتماعی است. در تمام دنیا انسان ها می خواهند در خانه های خود زندگی کنند. به همین دلیل است که همه دولت‌های جهان نیز با وعده‌های مسکن ارزان‌قیمت رای‌دهندگان خود را جذب می‌کنند. دولت‌ها در سراسر جهان از ایالات متحده گرفته تا هند در تلاش هستند تا سیاست‌هایی را اتخاذ کنند که مسکن ارزان قیمت ایجاد کند. با این حال، واقعیت این است که بهترین راهی که دولت می‌تواند خانه‌ها را مقرون به صرفه کند، ایجاد نکردن و سیاست‌گذاری و اجازه دادن به عملکرد بازارها است. این یک واقعیت شناخته شده است که وقتی سیاستمداران در امور اقتصادی دخالت می کنند، نتایج کمتر از چشمگیر هستند.

در این مقاله نگاهی خواهیم داشت به اینکه سیاست‌های دولت چگونه مسکن را ارزان‌تر می‌کند.

دولت چگونه اموال را گران می کند؟

دولت‌ها در سراسر جهان قوانینی را در سطوح مختلف وضع می‌کنند که منجر به گران‌تر شدن ملک می‌شود. این سیاست ها به شرح زیر است:

• • تورم در سطح مرکزی: درک این نکته مهم است که قیمت ملک تنها زمانی افزایش می یابد که در کل اقتصاد تورم وجود داشته باشد. در غیاب تورم، قیمت ملک به طور خودکار مقرون به صرفه باقی می ماند. در واقع، یکی از بزرگترین دلایل خرید ملک این است که به عنوان پوششی در برابر تورم عمل می کند. مشکل اینجاست که این بانک های مرکزی هستند که میزان عرضه پول در هر کشوری را تعیین می کنند. سپس این عرضه پول با تغییر نرخ بهره تنظیم می شود. از لحاظ تاریخی، دولت ها و بانک های مرکزی از سیاست های تورمی پیروی کرده اند. این بدان معناست که آنها پول بیشتری تولید می کنند که بخش زیادی از آن وارد بازار مسکن می شود و قیمت ها را افزایش می دهد. راه حل مشکل متوقف کردن ایجاد پول بیشتر خواهد بود! با این حال، دولت ها به ندرت تصدیق می کنند که علت اصلی این مشکل هستند. هیچ اقدامی برای مهار تورم صورت نگرفته است

• • قوانین کنترل اجاره : مسکن اجاره ای جزء مهم مسکن ارزان قیمت است. با این حال، برای رونق بازار اجاره، صاحبان خانه باید اجازه داشته باشند که اجاره منصفانه را از مشتریان دریافت کنند. اکثر استان های جهان از این امر جلوگیری می کنند. بسیاری از دولت ها در کشورهای مترقی مانند آمریکا قوانین کنترل اجاره را اجرا کرده اند. این قوانین برای برخی از واحدهای مسکونی قابل اجرا هستند در حالی که برای برخی دیگر قابل اجرا نیستند. صاحبان واحدهای تحت کنترل ترجیح می دهند خانه های خود را اجاره ندهند. در واقع، این امر با محدود کردن مصنوعی عرضه، عرضه مسکن اجاره ای مقرون به صرفه را تشدید می کند. بار دیگر، بازار بدون دخالت دولت بهتر از بازار خواهد بود.

• • قوانین منطقه بندی: قیمت مسکن تابعی از عرضه و تقاضا است. تقاضا در شهرها به دلیل افزایش جمعیت در حال افزایش است. این در حالی است که عرضه واحدهای مسکونی در شهر به همین میزان افزایش نمی یابد. این به دلیل قوانین منطقه بندی قدیمی در بسیاری از شهرها است. این قوانین از استفاده از زمین های بزرگ جلوگیری می کند. نتیجه نهایی این است که از سازندگان خواسته می شود تا برای دریافت مجوزهای ساختمانی، فرآیندی پرهزینه و زمان بر را طی کنند. گاهی اوقات این تاییدیه ها اعطا می شود در حالی که در مواقع دیگر اعطا نمی شود. حتی در صورت اعطای این مجوزها، کل فرآیند با فساد و بوروکراسی همراه است. به همین دلیل است که دولت به دو دلیل قیمت ها را افزایش می دهد. اولاً، عرضه قطعات بزرگ زمین محدود شده است. ثانیاً حتی برای ساخت و ساز در زمینی که ساخت و ساز مجاز است، رشوه و سایر هزینه ها باید در نظر گرفته شود. بار دیگر، دولت واقعاً راه حل مشکل نیست. در واقع مشکل دولت است.

• • هزینه‌های معاملاتی : دولت‌های محلی در سراسر جهان هر زمان که ملکی تغییر می‌کند، هزینه‌های معامله را دریافت می‌کنند. در بسیاری از موارد، این هزینه های معاملاتی می تواند به 6 تا 7 درصد قیمت ملک برسد. این هزینه ها بدیهی است که به قیمت خرید اضافه می شود و آن را گران تر می کند. اگر دولت واقعاً می‌خواهد مسکن را مقرون به صرفه کند، یکی از راه‌هایی که باید انجام دهد، کاهش هزینه‌های معاملات است. اکثر دولت ها هرگز هزینه های مبادله را کاهش نمی دهند زیرا آنها منابع اصلی درآمد هستند. در بیشتر موارد، دولت تنها وانمود می کند که طرفدار مسکن ارزان قیمت است.

در ایالات متحده، دولت سیاستی را برای ایجاد مسکن ارزان‌تر وضع کرد. طبق این سیاست، آنها شروع به اعطای وام به همه بدون توجه به اینکه آیا اعتبار مورد نیاز برای پشتوانه وام را داشتند یا خیر، کردند. دولت حتی آژانس‌هایی ایجاد کرده بود که کارشان خرید این وام‌ها و تزریق نقدینگی به بانک‌ها بود که می‌توانند دوباره وام‌های تازه بدهند.

عجیب است که دولت فکر می کرد که تزریق نقدینگی بیش از حد در بازار به کاهش قیمت ها کمک می کند. نتیجه کاملا قابل پیش بینی بود. طی دوره 2000 تا 2008، قیمت مسکن در ایالات متحده از سقف عبور کرد.

سابقه تاریخ بسیار روشن است. تنها راهی که هر دولتی می تواند به کاهش قیمت مسکن کمک کند دور ماندن از بازار مسکن است! با این حال، هر یک از دولت ها سعی می کنند به امید دستاوردهای سیاسی در بازارهای مسکن مداخله کنند. زمان آن فرا رسیده است که رای دهندگان متوجه شوند که بازارهای کارآمد هستند و نه وعده های سیاسی که مسکن ارزان ارائه می کنند.