قیمت مسکن تحت دو سناریو اصلی ممکن است افزایش یابد:
- یکی زمانی است که اقتصاد اساسی یک مکان معین دستخوش تغییر شده است. این بدان معناست که به نوعی استاندارد زندگی بهتر یا اشتغال بیشتر در آن منطقه وجود دارد که باعث می شود افراد بیشتری در آنجا بمانند.
- در غیر این صورت، ممکن است یک حباب سفته‌بازی وجود داشته باشد که در آن سرمایه‌گذاران امروز با قیمت‌های بالا خرید می‌کنند تا بتوانند فردا با قیمتی حتی بالاتر بفروشند.
این سوال مطرح می شود که چگونه می توان بازارها را پیش بینی کرد؟ چگونه می توان افزایش قیمت واقعی را از حباب ها متمایز کرد؟ در این مقاله سعی خواهیم کرد برخی از معیارهایی را که می تواند به سرمایه گذاران اجازه انجام این کار را بدهد، توضیح دهیم.
نرخ بهره
در هر سناریوی رونق و رکودی که در بازار ملک شاهد بوده ایم، نرخ سود عامل مشترک بوده است. اینکه آیا آنها علت مستقیم هستند یا نه، یک بحث بحث است. با این حال، آنها قطعا یکی از علل هستند.
همه رونق های بازار املاک، چه در ژاپن، ایالات متحده، چین یا هند، در فضایی با نرخ بهره پایین تداوم یافته است. این به این دلیل است که نرخ‌های بهره پایین منجر به مازاد عرضه پول و سناریویی می‌شود که در آن خریداران به‌طور ناگهانی با پول نقد اضافی مواجه می‌شوند و برای خرید خانه در صف می‌مانند.
عکس این موضوع نیز صادق است. تمامی ریزش ها در بازار ملک نیز ناشی از افزایش ناگهانی و غیرمنتظره نرخ بهره بوده است. همه بحران‌ها، از بحران‌های وام‌های اقلامی تا «دهه از دست رفته»، همگی ریشه در افزایش نرخ‌های بهره دارند.
بنابراین ، به عنوان یک سرمایه گذار، باید از هر بازاری که به نظر می رسد افزایش قیمت ملک ناشی از کاهش نرخ بهره است، دوری کرد . این به این دلیل است که، در اکثر سناریوها، این احتمالاً یک حباب دارایی است.
موجودی مسکن
معیار مهم دیگری که سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند برای قضاوت در مورد وضعیت حباب بودن یا نبودن بازار اندازه گیری کنند، موجودی مسکن است. موجودی مسکن نشان دهنده میزان خانه های فروخته نشده ای است که سازندگان در یک بازار معین دارند.
در سناریوی معمول بازار، موجودی مسکن در یک بازار ثابت می ماند. این به این دلیل است که توسعه‌دهندگان تصور تقریبی از تعداد خانه‌هایی دارند که خریداران در یک دوره معین خریداری می‌کنند و بنابراین خانه‌هایی ایجاد می‌کنند که می‌توانند آن تقاضا را بدون اینکه منجر به عرضه اضافی شود، برآورده کنند. با این حال، زمانی که یک بازار صعودی نزدیک می شود، به طور ناگهانی کمبود موجودی مسکن وجود دارد. این بدان معنی است که هیچ خانه ای در بازار وجود نخواهد داشت! از سوی دیگر، در بازار نزولی، افزایش ناگهانی موجودی مسکن وجود دارد. بنابراین، خانه های متعددی در بازار موجود است. با این حال، خریداران بسیار کمی مایل به خرید آنها هستند.
بنابراین، توجه به تعداد موجودی مسکن می تواند به سرمایه گذار بگوید که در حال حاضر بازار در چه مرحله ای از چرخه تجاری است؟
نرخ های جذب
نرخ جذب مانند موجودی مسکن است. موجودی مسکن تعداد خانه های فروخته نشده در یک بازار را در یک دوره معین به ما می گوید. از سوی دیگر، نرخ های جذب تعداد خانه هایی را که در یک دوره معین در بازار خریداری شده اند به ما می گوید. این عدد را معمولاً می توان از تعداد درخواست های دریافت شده توسط دولت برای واگذاری عنوان املاک تخمین زد. یک بار دیگر، یک عدد در حال افزایش نشان دهنده دویدن گاو نر و یک عدد نزولی نشان دهنده دویدن خرس است.
دستمزد به ارزش سرمایه
یکی دیگر از معیارهای مقرون به صرفه بودن، مقایسه دستمزد سالانه یک فرد متوسط که در یک محله معین اقامت می کند با ارزش سرمایه رایج در محله است. نتیجه به ما تعداد سال هایی را می دهد که یک فرد برای خرید خانه در یک منطقه خاص باید کار کند. متوسط دستمزد معمولاً از میانگین دستمزد کارگران ساکن در یک منطقه مشخص تخمین زده می شود.
اعداد بین محدوده 5 تا 10 نشان دهنده مقرون به صرفه بودن است. این به این دلیل است که اگر شخصی بتواند با 100 درصد دستمزد خود در مدت 5 تا 10 سال خانه ای بخرد، می تواند با وام مسکن 20 ساله خانه ای بخرد. با این حال، اگر عدد از 20 فراتر رود، نشان دهنده حباب است.
ریشه های اصلی این قیمت بالا می تواند این واقعیت باشد که این بازار یک بازار سرمایه گذار است و افراد عادی فقط یک مستاجر هستند!
اجاره به ارزش سرمایه
یکی از بهترین راه ها برای پیش بینی حباب مسکن، مقایسه ارزش اجاره بها با ارزش سرمایه است. هنگامی که مبانی اقتصادی اساسی یک ملک معین تغییر می کند، ارزش اجاره و همچنین ارزش سرمایه به طور همزمان تغییر می کند.
با این حال، در صورت حباب، سفته بازان ارزش سرمایه را افزایش می دهند و انتظار سود بیشتر سرمایه را دارند. با این حال، ارزش اجاره افزایش نمی یابد زیرا مستاجران تغییری در ارزش ملک مشاهده نمی کنند. بنابراین، در چنین بازارهایی اختلاف زیادی بین ارزش اجاره و سرمایه وجود دارد که می‌توان آن را نشانه‌ی مطمئن حباب در نظر گرفت.
بنابراین، شاخص های مختلفی در بازار املاک وجود دارد که می تواند به سرمایه گذار کوشا کمک کند تا بین افزایش قیمت و حباب دارایی تفاوت قائل شود.
بدون نظر