تأثیر ورشکستگی املاک و مستغلات

پنج سال گذشته برای بخش املاک و مستغلات هند بسیار دشوار بوده است. کل بخش از نقطه بسیار بالایی می آمد. اقتصاد در حال رونق بود، و حتی با افزایش قیمت ها سال به سال، فروش افزایش می یافت. با این حال، پس از سال 2013، بازار املاک و مستغلات هند دچار رکود شد. با عدم افزایش قیمت ها، دلالان از بازار خارج شدند. با توجه به افزایش قیمت خانه ها، خریداران واقعی از بازار قیمت گذاری شده اند. بازار کنونی را می توان به عنوان یک بن بست بین سازندگان و خریداران مسکن توصیف کرد. خریداران خانه مایل به کاهش قیمت مسکن هستند در حالی که سازندگان مشغول متقاعد کردن آنها هستند که قیمت ها در کوتاه مدت کاهش نخواهد یافت.

باید درک کرد که بسیاری از توسعه دهندگان املاک و مستغلات در هند از اهرم بسیار بالایی برخوردار بودند. از این رو، از آنجایی که فروش در طول سال ها کاهش یافته است، آنها با ورشکستگی قریب الوقوع روبرو هستند. در واقع، بخش املاک و مستغلات بیشترین تعداد متقاضیان دادگاه های ورشکستگی هند را از زمانی که دادگاه های ورشکستگی هند از سال 2016 فعال شدند، دارد!

شکی در این واقعیت نیست که کل صنعت در وضعیت وخیمی قرار دارد. بر اساس مطالعات اخیر، کل میزان فروش تولید شده توسط بخش املاک و مستغلات در سال 2018 کمتر از 50 درصد سودی است که سازندگان باید به عنوان سود وام های معوق پرداخت کنند! با این حال، تأثیر ورشکستگی سازندگان فقط به سازندگان محدود نمی شود. احزاب زیادی هستند که تحت تأثیر قرار خواهند گرفت.

در این مقاله، نگاهی دقیق‌تر به تأثیر احتمالی ورشکستگی املاک خواهیم داشت:

خریداران خانه: بارزترین گروه متاثر از ورشکستگی املاک، خریداران مسکن خواهند بود. در چند سال گذشته، خریداران خانه هندی مورد لطف توسعه دهندگان املاک و مستغلات بوده اند. دلیلش این است که به آنها وضعیت طلبکار مالی داده نشده است. از این رو، ادعای آنها در مورد دارایی کمتر از ادعای بانک ها و سایر مؤسسات مالی بود. بنابراین، در صورت ورشکستگی، خریداران خانه تقریباً مطمئن بودند که پول خود را از دست خواهند داد. این در گذشته نه چندان دور تغییر کرده است. اکنون دولت مصوبه ای را تصویب کرده است که بر اساس آن خریداران مسکن مانند طلبکاران مالی از حق برخوردار خواهند بود. این بدان معناست که آنها نه تنها درآمد حاصل از فروش هر دارایی را به دست خواهند آورد، بلکه از حق رای لازم نیز برخوردار خواهند بود. نکته اصلی این است که خریدار خانه امروزی بیشتر تحت حمایت قانون است. با این حال،

NBFC ها : شرکت‌های مالی غیربانکی (NBFC) یکی از واضح‌ترین قربانیان ورشکستگی سازندگان در هند خواهند بود. همانطور که در بالا توضیح داده شد، قوانین جدید دولت وام دادن به سازندگان را به یک تجارت غیرقابل دوام تبدیل کرد. بانک ها با توجه به شرایط فعلی خطرات ناشی از وام دادن به سازندگان را درک کردند. به همین دلیل است که بانک‌ها در سه سال گذشته تنها 4 درصد میزان مواجهه خود با بخش املاک و مستغلات را افزایش داده‌اند. از سوی دیگر، NBFC تمام تلاش خود را برای دادن وام های بیشتر و بیشتری به سازندگان انجام داده است. قرار گرفتن در معرض آنها در مدت مشابه 46 درصد افزایش یافته است!

علاوه بر همه اینها، IL&FS که یکی از بزرگترین NBFCها در هند است، پس از شروع به نکول در وام های خود، تحت نظارت مالی قرار گرفت. این اثر به زودی به سایر NBFC ها نیز سرایت کرد. یک کلاهبرداری احتمالی دیگر در DHFL کشف شد. در نتیجه، سرمایه گذاران از وام دادن پول به NBFC عصبانی شده اند. نتیجه نهایی این بوده است که این شرکت‌ها اکنون از منابع مالی بیشتری برای وام دادن محروم هستند. بیشتر وام های خود را سازندگانی بدهکار هستند که اتفاقاً در موقعیت های مالی نامطمئن هستند.

صندوق های سرمایه گذاری متقابل : NBFC ها منابع مختلفی برای وجوهی که تولید می کنند دارند. به عنوان مثال، گاهی اوقات وام های بانکی را برای وام دادن بیشتر می گیرند، در حالی که از سوی دیگر، گاهی اوقات به بازار سرمایه متوسل می شوند. در زمان‌های اخیر، بسیاری از این وام‌هایی که به سازندگان داده می‌شد، در واقع از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری مبتنی بر بدهی تشنه بازده تامین می‌شد. این وجوه به NBFC پول قرض می دهد و سپس آن را به سازندگان می دهد. بنابراین، اگر NBFC ورشکست شود، آنها نمی توانند بدهی های خود را جبران کنند و صندوق های سرمایه گذاری مشترک بعدی در ردیف تلفات خواهند بود.

چرا کاهش ارزش باعث بدتر شدن اوضاع می شود؟

مشکل بخش املاک و مستغلات این است که مستلزم ریختن پول خوب پس از بد است. در حالت ایده آل، زمانی که وام دهندگان متوجه می شوند که وام های بدی داده اند، از دادن وام های بیشتر خودداری می کنند. با این حال، همه چیز در مورد املاک و مستغلات چندان ساده نیست. این به این دلیل است که تعداد زیادی پروژه ناقص در بازار وجود دارد. در غیاب بودجه بیشتر، پروژه های کاملاً قابل دوام نیز غیرقابل دوام خواهند بود و منجر به ورشکستگی بیشتر و تداوم بیشتر چرخه خواهند شد. کاهش قیمت ها نیز راه حلی نیست زیرا افزایش قیمت ها در وهله اول خریداران را به سمت بخش املاک و مستغلات جذب می کند. کاهش قیمت، خریداران احتمالی را که اوضاع را بدتر می کند، ترساند. بانک ها، صندوق های سرمایه گذاری مشترک،

نکته پایانی این است که حتی اگر ورشکستگی املاک و مستغلات با توجه به شرایط فعلی بازار در هند قریب الوقوع است، ضروری است که آنها با دقت رسیدگی شوند.