در دو مقاله قبلی در مورد بازارهای املاک و مستغلات در ایالات متحده و همچنین ژاپن صحبت کردیم. این بازارها متعلق به کشورهای توسعه یافته بودند و اقتصاد آنها تا حد زیادی خودکفا است. با این حال، هند یک اقتصاد در حال توسعه با شرایط بسیار متفاوت است. در دهه 1990 و اوایل دهه 2000 رشد سریعی داشته است. با این حال، این رشد سریع عمدتاً ناشی از صادرات خدمات به اقتصادهایی مانند ایالات متحده بوده است. بنابراین، جهانی شدن اقتصاد را به کلی تغییر داده است و یکی از بزرگترین تغییرات، بازار املاک و مستغلات با نوسانات جدید است. در این مقاله ما تاریخچه بازار املاک و مستغلات هند را از یک بازار حفاظت شده و پناهگاه امن تا یک بازار سوداگرانه و مبتنی بر اهرم را دنبال خواهیم کرد.
بازار محافظه کار دهه 1980
قبل از دهه 1980 هند عمدتاً کشوری فقیر بود. این کشور در سال 1947 پس از 200 سال بردگی در بریتانیا به استقلال رسیده بود. این کشور را دچار فقر و تنگدستی کرده بود. با این حال، فقر نیز ذهنیت بسیار ریسک گریز را ایجاد کرده بود. جمعیت هند از سوی بریتانیایی ها و همچنین زمین داران محلی استثمار شده بود. بنابراین، آنها به طور فزاینده ای از هر نوع بدهی بیزار بودند. اقتصاد مبتنی بر کار سخت، پس‌انداز، سرمایه‌گذاری و سپس خرید با پول نقد بود. بدهی، از هر نوعی، به حقارت نگریسته می شد.
به این ترتیب، بازار املاک و مستغلات در هند قبل از دهه 1980 به سختی شاهد هیچ اقدامی نبود . این به این دلیل است که مردم حاضر به وام گرفتن برای سرمایه گذاری در املاک نبودند. همچنین درآمد آنها محدود بود و بنابراین تنها راه خرید خانه این افراد پس از چند سال پس انداز است.
رونق و رکود دهه 1990
بسیاری از این در اواخر دهه 1980 و اوایل 1990 تغییر کرد. هند شاهد یکی از اولین بازارهای صعودی خود بود. بازار سهام در حال افزایش بود و اعتماد سرمایه گذاران بسیار بالا بود. دلال کمی شناخته شده به نام هارشاد مهتا از خیابان ها بیرون آمده بود تا به یکی از بزرگ ترین نام ها در بازار سهام تبدیل شود.
بسیاری از مردم سود خود را رزرو کردند و یک شبه میلیونر شدند. وقتی سرمایه‌گذاران به سود خود پی بردند، بازار املاک و مستغلات را بهترین راه امن برای سرمایه‌گذاری پول خود یافتند. به این ترتیب، این مقدار فزاینده پول به بازار املاک سرازیر شد و یک سناریوی رونق ایجاد کرد. همان بازاری که در چند سال گذشته حتی چند درصد هم تکان نخورده بود، اکنون سالانه بالای 10 درصد حرکت می‌کند!
با این حال، مهمانی خیلی زود به پایان رسید. رگولاتورها متوجه شدند که هارشاد مهتا در حال کلاهبرداری از پول سرمایه گذاری بانکی بوده است. او از این پول بد به دست آمده برای تقویت بازار و فروش سرمایه های خود به قیمت های متورم استفاده می کرد. به محض اینکه طرح دوستداران کشف شد، بازار سقوط کرد. شاخص بورس به 50 درصد اوج کاهش یافت. این همچنین بر بازار املاک و مستغلات تأثیر داشت زیرا سرمایه گذاران دارایی های خود را فروختند تا زیان خود را در بازار جبران کنند. به این ترتیب، بازار املاک فشار نزولی شدیدی را تجربه کرد و قیمت‌ها طی چند سال بیش از 40 درصد کاهش یافت.
رونق دهه 2000
دوره از اوایل دهه 90 تا اوایل دهه 2000 شاهد یک بازار رکود املاک بود. این یک بار دیگر از سال 2000 به بعد تغییر کرد. جهانی شدن فواید بسیاری برای هند به همراه داشته است. از آنجایی که هند جمعیت شاغل زیادی به زبان انگلیسی و از نظر فناوری پیشرفته داشت، بخش عظیمی از فناوری اطلاعات (IT) و خدمات فعال فناوری اطلاعات (ITeS) راه خود را به بازارهای هند پیدا کردند. متوسط جوانان هندی بیکار ناگهان یک شغل شیک با حقوق و دستمزد مناسب پیدا کردند.
با این حال، مهمتر از آن، مشاغل آمریکایی فرهنگ آمریکایی را نیز به بازارهای املاک و مستغلات آورده است. بیشتر و بیشتر هندی های تازه ثروتمند ارزش های محافظه کارانه را رها کرده و برای خرید خانه های خود وام گرفتند. وام مسکن، که در یک زمان استثنا بود، ناگهان تبدیل به یک هنجار شد.
این امر باعث ایجاد حباب با ابعاد ناپیدا در بازار هند شد. اول اینکه میلیون ها خریدار که در بازار نبودند ناگهان قدرت خرید پیدا کردند . علاوه بر این، بانک ها به این افراد وام های سنگین می دادند. بنابراین قدرت خرید تازه ایجاد شده ناگهان بازار را فرا گرفت. بازار محافظه کار ریسک گریز هند به طور ناگهانی شروع به ریسک کرد. قیمت ها بیش از 15 درصد در سال افزایش یافت . این بیش از یک دهه ادامه داشته است. بنابراین، قیمت خانه در هر نقطه از هند امروز مضربی از حداقل 6 برابر قیمت آن در اواخر دهه 1990 است. این علیرغم کاهش اندکی بوده است که بازار در سال 2008 در واکنش به کاهش سرعت وام مسکن در ایالات متحده شاهد بود.
2010 به بعد رکود
تا سال 2010، آرزوی خریدار طبقه متوسط هندی هنوز ارضا نشده است. با این حال، به نظر می رسد واقعیت قیمت های ناپایدار وجود داشته باشد. اگرچه تقریباً همه کارگران طبقه متوسط آرزوی خرید خانه را دارند، تعداد کمی از آنها قادر به خرید خانه با قیمت های متورم هستند که از سال 2010 در بازار حاکم شده است.
به این ترتیب، قیمت ملک در بازار از سال 2010 راکد بوده است. استانداردهای جهانی برای وام مسکن مقرون به صرفه بیان می کند که بیش از 35٪ از درآمد خالص شما نباید به پرداخت ماهانه وام مسکن شما اختصاص یابد. با این حال، به نظر نمی رسد که یک شهر هندی وجود داشته باشد که در آن یک کارگر متوسط بتواند با چنین بودجه ای خانه بخرد.
این امر باعث ایجاد این باور شده است که بازار املاک و مستغلات هند مطمئناً در حباب است. در حال حاضر، بین توسعه دهندگان و خریداران، انتظار و تماشای بن بست وجود دارد. هر دو طرف امیدوارند که طرف مقابل تسلیم شود. با این حال، حدود 5 سال است که هیچ یک از طرفین تسلیم نشده اند! این بن‌بست تا چه زمانی می‌تواند ادامه یابد، سؤالی است که زمان پاسخ آن را خواهد داد.
بدون نظر