چرا بازار املاک و مستغلات هند دیگر قدردانی نخواهد کرد؟

بازار املاک و مستغلات هند یکی از بهترین بازده ها را برای هر طبقه سرمایه گذاری در سراسر جهان به ارمغان آورده است. با این حال، این بازده تنها در یک دوره خاص داده شده است. دو دهه از 1995 تا 2015 زمانی بود که به معنای واقعی کلمه همه از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات درآمد کسب کردند. با این حال، از سال 2015، بازار راکد بوده است. زمزمه هایی مبنی بر کاهش قیمت ها حتی در برخی بازارهای خرد منتشر شده است. روزنامه ها هر روز مطالبی را منتشر می کنند که امید به احیای بخش املاک و مستغلات را به ارمغان می آورد. اما واقعیت این است که این داستان ها در واقع تبلیغات پنهانی هستند. آنها می خواهند خواننده باور کند که رونق املاک و مستغلات یک بار دیگر در گوشه و کنار است. در واقع اصلاً اینطور نیست. وقتی با دقت بیشتری به حقایق نگاه می کنیم، آشکار می شود که رونق املاک و مستغلات بازاری بوده است که یک بار در زندگی بوده است. اگر بازار بتواند سطح قیمت فعلی خود را به سادگی حفظ کند، معجزه خواهد بود. امید به قدردانی بیشتر با توجه به شرایط فعلی بازار ممکن است کمی بیش از حد خوش بینانه باشد.

بیایید نگاهی بیندازیم که چرا بازار املاک و مستغلات هند بعید است که بیشتر از این رشد کند.

انتظارات نادرست سرمایه گذاران

سرمایه گذاران هندی افسانه هایی در مورد میلیونر شدن همسایگان و عموهایشان به دلیل یک قطعه زمینی که در آن سرمایه گذاری کرده بودند شنیده اند. داستان های افزایش 20 برابری قیمت در 20 سال بسیار رایج است. وقتی در این شرایط بیان می شود، افزایش قیمت فوق العاده به نظر می رسد. با این حال، واقعیت ها کمی متفاوت است. افزایش 20 برابری در طول 20 سال به نرخ رشد مرکب سالانه حدود 16٪ منجر می شود. این هیچ چیز زمین گیر نیست و بسیاری از طبقات سرمایه گذاری چنین بازدهی را ارائه می دهند.

متوسط ​​​​هندی ها در این مدت نرخ سودی حدود 10 درصد برای وام مسکن خود پرداخت کرده اند. از این رو، به صورت واقعی، این افزایش تنها حدود 6 درصد در سال بوده است! دلیل واقعی میلیونر شدن برخی از عموها و همسایگان، عدم نقدینگی املاک و مستغلات به عنوان یک طبقه دارایی است. اگر به جای ملک، سهام آورده بودند، به محض اینکه قدردانی می دیدند، از سرمایه گذاری خارج می شدند. با این حال، از آنجایی که املاک غیرنقد بود و همچنین از آنجایی که مردم تمایل به وابستگی عاطفی به خانه های خود دارند، این افراد همچنان سرمایه گذاری می کنند و از این رو در یک دوره 20 ساله قدردانی را به دست آورده اند.

نکات فوق بیانگر آنچه در گذشته بوده است. سرمایه گذاران هندی 10 درصد وام گرفته اند و 16 درصد بازده به دست آورده اند. با این حال، در آینده، ممکن است چنین نباشد. نرخ بهره 10 درصد احتمالاً افزایش می یابد در حالی که بازده 16 درصد احتمالاً نزدیک به صفر است!

رونق مالی مسکن

هر اقتصاددانی می داند که وقتی پول زیاد شروع به تعقیب کالاهای بسیار کم می کند، نتیجه آن تورم قیمت است. این دقیقا همان چیزی است که در بازار مسکن هند اتفاق افتاده است. قبل از دهه 1990 بازار مسکن مبتنی بر پول نقد بود. این بدان معنا بود که مفهوم وام مسکن کاملاً ناشناخته بود. تنها راه خرید خانه پرداخت نقدی بود. تنها راهی که مردم می‌توانستند خانه بخرند این بود که پس‌اندازهای بازنشستگی خود را فرو ببرند یا ارثی دریافت کنند. به همین دلیل است که قیمت‌ها پایین‌تر بود، زیرا تعداد کمی از مردم آن مقدار زیادی پول نقد برای پرداخت یکباره داشتند. در طول دهه 1990، بانک HDFC اولین شرکتی بود که تامین مالی مسکن را به بازار هند معرفی کرد. این زمانی بود که پول قرض گرفته شده وارد بازار شد. از آنجایی که مردم برای خرید خانه مجبور به پس انداز اولیه نبودند، اندازه بازار افزایش یافت. خریدار خانه معمولی اکنون جوانتر بود و مایل بود بیشتر خرج کند زیرا به پول قرض شده دسترسی داشت. به همین دلیل قیمت ها بالا رفت.

باید درک کرد که این یک تغییر اساسی بود که قبلاً اتفاق افتاده است. اکنون بازار کاملاً در معرض مفهوم تأمین مالی مسکن قرار گرفته است. از این رو، بعید است که سیل دیگری از پول قرض گرفته شده وارد بازار مسکن هند شود.

ورود شرکت های چند ملیتی

قبل از دهه 1990، هند یک اقتصاد بسته بود. در دهه 1990 هند جهانی شدن را پذیرفت. این به شرکت هایی از سراسر جهان اجازه ورود به هند را داد. این یک رونق برای بازار کار هند بود. از آنجایی که فارغ التحصیلان با حقوق بالا به سرعت جذب نیروی کار می شدند، شروع به خرید خانه نیز کردند. این جوانان با مشاغل پردرآمد مشتریانی بودند که شروع به قرض گرفتن برای خرید خانه کردند. این زمانی بود که تصور املاک و مستغلات از یک سرمایه‌گذاری پایدار به سرمایه‌گذاری تغییر کرد که وعده می‌داد بازدهی شگفت‌انگیز در دوره‌های زمانی بسیار کوتاه داشته باشد.

بار دیگر، شرکت های چند ملیتی در حال حاضر در هند هستند. راه دومی برای آمدن شرکت های چندملیتی وجود ندارد. حتی اگر چنین کنند، قیمت ها آنقدر بالاست که طبقه کارگر به سادگی از بازار قیمت گذاری شده است. از این رو، آنچه در گذشته اتفاق افتاده بعید است در آینده اتفاق بیفتد.

نرخ بهره پایین: خوشبختانه برای صنعت املاک و مستغلات هند، دوره بین سال های 1995 تا 2015 نیز با کاهش نرخ بهره همزمان شده است. قبل از سال 1995، متوسط ​​بانک ها سالانه 16 درصد وام می دادند. با این حال، از زمانی که بانک مرکزی هند از روندهای جهانی پیروی کرد و نرخ های بهره را کاهش داد، این تغییر کرد. این نرخ‌های کاهش یافته همچنین وام‌گیری بیشتر را تشویق کرد و نیرویی رو به بالا بر قیمت‌ها اعمال کرد. دوران کنونی کاملاً متفاوت است. احتمالاً نرخ بهره در سراسر جهان افزایش خواهد یافت. از این رو، فکر کردن به استفاده از پول قرض گرفته شده برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات واقعاً تصمیم عاقلانه ای نخواهد بود.

به طور خلاصه، در دو دهه ای که قیمت املاک و مستغلات رشد کرد، تغییرات اساسی زیادی رخ داد. از آنجایی که بعید است این تغییرات دوباره تکرار شوند، بعید است که بخش املاک و مستغلات هند در آینده نزدیک شاهد چنین رشد پایداری باشد.