عدم تقارن اطلاعات در بازار املاک و مستغلات

سرمایه گذاران موفق می دانند که این طبقه دارایی نیست که فرد را ثروتمند می کند. بلکه اطلاعات مربوط به طبقه دارایی است که فرد را ثروتمند می کند. بنابراین، اگر هر سرمایه‌گذاری به طور مداوم به اطلاعاتی که در بازار موجود نیست دسترسی داشته باشد، می‌تواند آن را معامله کند و در این فرآیند بازدهی خوبی کسب کند.

بازار املاک یکی از غیرشفاف ترین سیستم های اطلاعاتی را دارد. اطلاعات مربوطه به صورت عمومی از طریق منابع رسمی پرداخت نمی شود. بلکه از طریق انگور پخش می شود. بنابراین، برای به دست آوردن چنین اطلاعاتی و بهره مندی از آن، باید ارتباط خوبی برقرار کرد . در این مقاله سطوح مختلف اطلاعاتی را که خریداران می توانند انتظار داشته باشند را فهرست کرده ایم.

اطلاعات سطح 0: به صورت عمومی در دسترس است

بازار املاک و مستغلات سیستم های اطلاعاتی تقریباً کاملی مانند بازار سهام یا بازار اوراق قرضه ندارد. این تا حدودی به دلیل ماهیت متنوع کالایی است که معامله می شود. بازارهای سهام و اوراق قرضه کالاهای همگن و استاندارد را می فروشند و در نتیجه می توانند اطلاعاتی را گزارش کنند که دقیق است و تصمیم گیری را امکان پذیر می کند.

از سوی دیگر، املاک و مستغلات متنوع است. خریداران باید طیف گسترده ای از عوامل مانند موقعیت مکانی، نزدیکی به امکانات روزانه، مشخصات محله و غیره را در نظر بگیرند. در نتیجه، اطلاعات در دسترس عموم ناقص است. به عنوان مثال، اگر بخواهید در مورد قیمت ملک در یک محله کاملاً جدید پرس و جو کنید، احتمال این وجود دارد که تبلیغات آنلاین و روزنامه ها قیمت بالاتری را نشان دهند. با کاوش بیشتر در بازار و آشنایی بیشتر با آن، ممکن است بتوانید قیمت بهتری به دست آورید.

به طور خلاصه، مکانیسم کشف قیمت در بازارهای املاک و مستغلات کارآمد نیست. در نتیجه، اطلاعات در دسترس عموم در هنگام تصمیم گیری چندان مفید نیستند.

اطلاعات سطح 1: اطلاعات دستی

سطح بعدی اطلاعات زمانی به دست می‌آید که خریدار واقعاً از بازار خرد بازدید می‌کند که علاقه‌مند به خرید ملک در آن است. روزنامه‌ها و مجلات می‌توانند نرخ پایه یا محدوده‌ای را در اختیار شما بگذارند که قیمت‌ها به طور ایده‌آل باید در آن قرار گیرند. این اطلاعات از طریق صحبت با افرادی که در گذشته نزدیک درگیر چنین معاملاتی بوده اند به دست می آید. آنها می توانند بهترین تخمین را از وضعیت بازار و همچنین احساسات خریداران و فروشندگان ارائه دهند. این اطلاعات ارزشمندتر از اطلاعاتی است که از طریق رسانه های غیرشخصی مانند گشت و گذار در شبکه در دسترس است. به این ترتیب، باید تلاش بیشتری برای جمع آوری آن صرف شود.

اطلاعات سطح 2: در دسترس با واسطه ها

سطح بعدی اطلاعات با واسطه ها در بازار در دسترس است. خریدار فقط می‌تواند سطح مشخصی از اطلاعات را جمع‌آوری کند، حتی اگر قبل از بستن معامله، به طور منظم از بازار خرد بازدید کند. این به این دلیل است که آنها نمی توانند شاهد بسته شدن معاملات متعدد در محله باشند.

معاملاتی که در ابتدا در رسانه ها منتشر می شود با معاملاتی که در واقع پس از مذاکره انجام می شود بسیار متفاوت است. میانجی‌ها به هر دو نوع اطلاعات دسترسی دارند. آنها از جزئیات آگهی هایی که در روزنامه نمایش داده می شود و همچنین معاملات واقعی را می دانند

اطلاعات سطح 3: در دسترس با بوروکرات ها

در این مرحله، ما در مورد اطلاعاتی که از قبل در بازار وجود دارد صحبت نمی کنیم. در عوض، ما در مورد اطلاعات آتی صحبت می کنیم که ممکن است بر ارزش اقتصادی ملک تأثیر بگذارد. این ممکن است شامل اطلاعاتی مانند برنامه های توسعه آتی یا طرح های زیربنایی در داخل و اطراف محله باشد. به عنوان مثال، اگر یک فرودگاه جدید در فاصله 5 مایلی از ملک شما ساخته شود، قطعاً برای شما قدردانی می شود!

این نوع اطلاعات برای عموم مردم در دسترس نیست. با این حال، قانون‌گذاران و بوروکرات‌ها قبل از انتشار عمومی به این اطلاعات دسترسی دارند. بالاخره آنها هستند که این قوانین را وضع می کنند. از این رو، این احتمال وجود دارد که این افراد که دارای مزیت اطلاعاتی ناعادلانه هستند، بتوانند از این اطلاعات به نفع خود استفاده کنند. این معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که بوروکرات‌ها و قانون‌گذاران این اطلاعات را به دوستان خود منتقل می‌کنند. پس از آن، نزدیکان زمین را با قیمت های رایج خریداری می کنند و به زودی هنگامی که اطلاعات عمومی شد، زمین خود را می فروشند و نزدیکان و همچنین مالک اصلی آنها در نهایت بازدهی خوبی دارند.

به این نوع اطلاعات، اطلاعات داخلی نیز گفته می شود. اگر ثابت می شد که فردی بر اساس چنین اطلاعاتی سرمایه گذاری می کند و یا حتی به چنین اطلاعاتی دسترسی داشته است، می تواند به زمان زندان نگاه کند!

بنابراین، سطوح مختلفی از اطلاعات در بازار موجود است. مقدار پولی که سرمایه گذار در بازار می گذارد و همچنین میزان ریسکی که انجام می شود باید تا حد زیادی به نوع اطلاعات موجود بستگی داشته باشد. هر چه اطلاعات بهتر باشد، خطرات بیشتری را می توان بدون متحمل شدن عواقب نامطلوب زیاد پذیرفت.