مدل “دعوت خانه” برای املاک و مستغلات

در طول سال 2008، آمریکا دچار بحران املاک و مستغلات شد. این بحران آنقدر شدید بود که کل سیستم مالی را به هم ریخته بود. همچنین باعث کاهش شدید قیمت املاک و مستغلات شده بود. قیمت ها به پایین ترین حد خود رسید. قیمت متوسط ​​خانه در آمریکا 40 درصد کمتر از اوج نرخی بود که در سال 2007 اعلام شد، یعنی درست قبل از بحران.

این وضعیت توجه بسیاری از بزرگان مالی را به خود جلب کرده بود. وارن بافت اعلام کرده بود که حاضر است 50 میلیارد دلار در املاک مسکونی سرمایه گذاری کند. با این حال محقق نشد. این مانع از پیوستن یک شرکت سرمایه‌گذاری دیگر با جیب‌های عمیق به مبارزه نشد.

Blackstone Group یک غول سهام خصوصی است. آنها می توانند در صورت یافتن فرصت مناسب میلیاردها دلار جمع آوری و مستقر کنند. این دقیقاً همان کاری است که آنها هنگام تأسیس Invitation Homes LLC انجام دادند. تنها هدف از ایجاد این شرکت، به دست آوردن املاک و مستغلات در سطوح پایین تر از بازار و سپس اجاره آنها بود. در اصل، Blackstone LLC در حال تبدیل شدن به یک صاحبخانه و یک مالک بسیار بزرگ و قدرتمند بود.

در این مقاله، داستان دعوت به خانه و چگونگی متحول کردن آن در بازار اجاره در آمریکا را تحلیل خواهیم کرد.

داستان دعوت خانه ها

گروه دعوت با سرمایه Blackstone یک شرکت عمودی یکپارچه است. این بدان معناست که با وجود اینکه شرکت در زمینه لیزینگ فعالیت می کند، این شرکت توانایی های قابل توجهی در تملک، تعمیر، نگهداری و مدیریت املاک مسکونی دارد.

Invitation Homes بیش از 50000 خانه در آمریکا خریداری کرده است. بیشتر خریدها در ایالت هایی مانند فلوریدا و کالیفرنیا انجام شده است که در آن سطح بالایی از فعالیت صنعتی و تجاری وجود دارد. این شرکت در مجموع 10 میلیارد دلار سرمایه گذاری کرده بود. با این حال، خود بلکستون تنها 2 میلیارد دلار سرمایه گذاری کرده است که بقیه آن از بانک ها و سایر شرکت های مالی جمع آوری شده است.

در سال 2017، Invitation Homes سهام خود را در بورس عرضه کرد. 27 درصد از سهام به قیمت 1.55 میلیارد دلار فروخته شد. در نتیجه، 100٪ سهام نزدیک به 6 میلیارد دلار ارزش داشت. بنابراین بلک استون ارزش سهامداران خود را به میزان 4 میلیارد دلار در مدت چهار سال ایجاد کرد.

بیایید مکانیزم مدل کسب و کار را درک کنیم که به Invitation Homes اجازه داد تا به این شاهکار قابل توجه دست یابد.

• • رکود تورمی : Invitation Homes سعی نکرد زمان بازار املاک و مستغلات را تعیین کند. در عوض، آنها صبورانه منتظر ماندند تا مطمئن شوند که بازار در پایین ترین سطح خود قرار دارد. با وجود اینکه کل اقتصاد رشد کرده بود، بازار املاک و مستغلات رشد نمی کرد. اینجا جایی بود که Invitation Homes یک فرصت را دید. در حالی که بیشتر افراد از سرمایه گذاری در یک واحد مسکونی می ترسیدند، روند اجاره قوی بود. این احتمال وجود داشت که در آینده نیز ادامه یابد. به همین دلیل است که دعوت خانه تصمیم بزرگی برای دستیابی به املاک و مستغلات به ارزش میلیاردها دلار گرفت.

• • هزینه جایگزینی : Invitation Homes همچنین خرید املاک و مستغلات را بسیار کمتر از هزینه تعویض نشان می دهد. آنها می‌توانستند این کار را انجام دهند، زیرا قطعات بزرگی از املاک و مستغلات می‌خریدند. اغلب، Invitation Homes به خرید صدها خانه در همان محله ختم می شود. همچنین این شرکت برای چند خانه فرسوده مناقصه داده است. آنها سپس خانه ها را تعمیر می کردند و ارزش ایجاد می کردند. بلک استون بیش از 1.5 میلیارد دلار از کل 10 میلیارد دلار را برای بهبود املاک و مستغلات هزینه کرده است. آنها می خواستند خانه هایی بسازند که مستاجران دوست دارند در آن زندگی کنند.

• • اهرم : سرمایه گذاری در املاک و مستغلات دارای اهرم زیادی است. طبق تعریف، املاک و مستغلات یک دارایی مطمئن است. این بدان معناست که اگر بلک استون 25 درصد را برای یک خانه کم کند، می تواند خانه را رهن کند و 75 درصد دیگر را به دست آورد. این بدیهی است که بازده سهام آنها را افزایش داده است. این اهرم بالا نیز مطلوب بود زیرا بانک ها در آن دوره با مشکل وام دادن مواجه بودند. در نتیجه، آنها مایل بودند وام هایی با نرخ بهره ویژه به وام گیرندگان اصلی مانند Invitation Homes بدهند.

• • مزایا برای توسعه دهندگان : بسیاری از توسعه دهندگان با تعداد زیادی موجودی خانگی گیر کرده بودند. در غیاب فروش در بازار خرده فروشی، این توسعه دهندگان به دنبال ورشکستگی بودند. در چنین شرایطی Invitation Homes به عنوان یک نعمت وارد شد. حتی با وجود اینکه این خرید بسیار کمتر از قیمت بازار انجام شد، اما همچنان به توسعه‌دهندگان پول نقد بسیار مورد نیاز داده شد که سپس از آن برای رهایی از بدهی استفاده کردند. Invitation Homes برای همه طرف های درگیر در معامله ارزش ایجاد کرد.

• • صرفه جویی در مقیاس : یکی از بزرگترین مزیت های مدل Invitation Homes صرفه جویی در مقیاس است که به همراه دارد. Invitation Homes افراد داخلی دارد که بسیاری از کارهای تعمیر و نگهداری را انجام می دهند. در نتیجه، آنها می توانند آن را بسیار ارزان تر از بازار انجام دهند. بنابراین، اگر Invitation Homes حدود 25000 دلار برای تعمیرات هزینه کند، ارزشی در حدود 50000 دلار ایجاد می کند.

• • نرخ گردش مالی پایین : همچنین Invitation Homes نمونه کار خود را در مناطق شهری که قابلیت اشتغالزایی بالایی دارند ساخته است. در نتیجه بیش از 96 درصد مواقع خانه های آنها اشغال می شود. این نیز به ایجاد ارزش کمک می کند.

به طور خلاصه، Invitation Homes LLC از یک مدل کسب و کار نوآورانه استفاده کرد تا حتی زمانی که بازار املاک و مستغلات در حال شکست بود، از آن سود ببرد. مدل‌های مشابه باید در کشورهایی مانند چین، هند، کانادا و بریتانیا که با بحران مسکن مواجه هستند، استفاده شود.