بازار املاک و مستغلات ژاپن

داستان املاک و مستغلات ژاپنی مهم است و همچنین متفاوت است. بیشتر داستان های بازار ملک که می توان شنید شامل دوره های رونق و رکود است. بازار ملک برای چند سال از بین می رود تا چند سال بعد بهبود یابد. با این حال، مورد ژاپن بسیار متفاوت بوده است. بازار ژاپن شاهد روند صعودی بود که قبلاً هرگز شاهد آن نبوده است. این دوره تا سال 91 ادامه داشت.

سپس سقوط آمد! از سال 1991، ژاپن شاهد کاهش ابعاد حماسی بوده است. ارزش گذاری املاک به طور قابل توجهی کاهش یافته است و با وجود تلاش های دیوانه وار دولت ژاپن برای احیای آن، بیش از دو دهه در آنجا باقی مانده است.

در این مقاله شاهد ماجرای سقوط ژاپن خواهیم بود که هنوز هم تبعات آن در بازار ژاپن دیده می شود.

معجزه اقتصادی سه دهه

پس از جنگ جهانی دوم، اقتصاد ژاپن عملاً نابود شد. آنها دهه ها درگیر جنگ بودند و به همین دلیل اقتصاد آنها آسیب های زیادی دیده بود. همچنین، دو شهر بزرگ آنها هیروشیما و ناکازاکی توسط ایالات متحده بمباران شده بودند. به این ترتیب روحیه کارگر نیز پایین بود.

با این حال، اقتصاد پس از جنگ ژاپن رونق اقتصادی را تجربه کرد. شرکت های ژاپنی پیشرفت های بزرگی را در بازارهای الکترونیک و خودرو در جهان آغاز کردند. این امر باعث افزایش رونق در اقتصاد شد. رفاه زیاد برای بسیاری از کارمندان ژاپنی شغل ایجاد کرد. این در کنار این واقعیت که شرکت های ژاپنی کارکنان را جزئی از خانواده خود می دانند، یعنی هرگز آنها را اخراج نمی کنند، باعث افزایش قدرت خرید می شود.

در اواخر دهه 70 و اوایل دهه 80، ژاپن که کشوری کوچکتر از ایالت کالیفرنیا بود و به طور مداوم در معرض بلایای طبیعی مانند زلزله و فوران آتشفشان بود، به دومین اقتصاد بزرگ جهان تبدیل شد. کم کم داشت به پاشنه ایالات متحده نزدیک می شد. برای بسیاری از ناظران اقتصادی، این چیزی جز یک معجزه اقتصادی بود که ژاپن در سه دهه انجام داده بود.

در طول این سه دهه، بازار املاک و مستغلات ژاپن شاهد یک رونق صعودی مداوم بود. قیمت‌های املاک و مستغلات در حدود نرخ رشد اقتصادی بالا می‌رفت و تعداد کمی از آنها مشکوک به ایجاد هر نوع حباب بودند.

قوانین مالیاتی اصلاح شد

در اواسط دهه 1980، دولت ژاپن تصمیم گرفت تا بازارهای دارایی محافظه کار خود را آزاد کند. بازارهای املاک ژاپن دارای رژیم مالیاتی شدیدی بودند که از هرگونه تغییر در مالکیت املاک جلوگیری می کرد. به عنوان مثال، اگر ملکی در کمتر از دو سال پس از خرید فروخته شود، مالیات بیش از 90 درصد افزایش سرمایه را تشکیل می دهد! اگر همان ملک بیش از دو سال اما کمتر از پنج سال پس از خرید فروخته شود، حدود 75 درصد از سود سرمایه ای که سرمایه گذاران به دست آورده اند به عنوان مالیات به دولت ژاپن پرداخت می شود. اگر سرمایه گذاران ملک را در هر زمانی پس از 5 سال فروختند، 50 درصد افزایش سرمایه به عنوان مالیات قابل پرداخت بود.

به طور خلاصه، هزینه های مبادله بازار املاک و مستغلات ژاپن، خرید ملک را برای دیگران غیر از خریداران واقعی خانه غیرقابل دوام ساخت. این در اواسط دهه 80 تغییر کرد زیرا دولت ژاپن بسیاری از این قوانین را لغو کرد تا بازار املاک و مستغلات باز ایجاد کند تا متناسب با نیازهای اقتصاد باز ژاپن باشد.

حلقه بازار سهام و بازار املاک و مستغلات

در نتیجه معجزه اقتصادی و آزادسازی قوانین مربوط به املاک، شرایطی ایجاد شد که املاک و بورس شروع به تغذیه یکدیگر کردند. بسیاری از مردم برای خرید املاک و مستغلات سهام با ارزش خود را در بازار می فروشند. این امر تقاضا برای املاک و مستغلات را ایجاد کرد که در حال افزایش بود. به این ترتیب، بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات پول نقد کرده و دوباره سهام شرکت های ژاپنی را خریداری می کنند. هر دو این دسته از دارایی ها در بازارهای ژاپن از هر سرمایه گذاری دیگر در جهان بهتر عمل می کردند. به این ترتیب، آنها پول بیشتر و بیشتری جذب کردند و ارزش گذاری هر دو طبقه دارایی به آسمان بالا رفت! تا سال 1991، ارزش گذاری املاک و مستغلات در توکیو چندین برابر بیشتر از ارزش گذاری های رقیب در شهرهای مرفه تر مانند نیویورک و لندن بود.

دهه 90: سقوط املاک و مستغلات

دهه 90 آغازی برای پایان بازار املاک در ژاپن بود. بانک مرکزی ژاپن نرخ بهره را به شدت افزایش داد تا تورم ناشی از سیاست پولی ضعیفی را که برای چندین دهه دنبال کرده بود، مهار کند. در نتیجه این افزایش نرخ بهره، عرضه پول در بازار محدود شد. همچنین خدمات وام مسکن گران تر شد. بنابراین، تقاضا برای املاک و مستغلات ژاپنی به طور ناگهانی کاهش یافت. این امر مارپیچ نزولی نهایی را ایجاد کرد زیرا قیمت ملک در یک دوره کوتاه یک دهه بیش از 64٪ در ژاپن سقوط کرد! سرمایه‌گذاران و صاحبان خانه‌ها، که بیشتر آنها دارای اهرم بسیار بالایی بودند، بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌های خود را با ادامه سقوط قیمت‌ها از دست دادند.

2015: ارزش نصف قیمت!

امروز، در سال 2015، بازار مسکن ژاپن هنوز بهبود نیافته است. این پس از این واقعیت است که ژاپن چندین سال است که نرخ بهره خود را نزدیک به صفر درصد نگه داشته است. علاوه بر این، ژاپن نیز یک برنامه تسهیل کمی را دنبال کرده است، اما ثابت شده است که این برنامه نیز در افزایش دوباره قیمت‌های بازار املاک و مستغلات بی‌اثر بوده است.

امروزه، میانگین قیمت املاک در ژاپن بیش از 50 درصد تخفیف در مقایسه با اوج قیمت‌هایی است که در سال 1991 مشاهده شد. قیمت‌ها تقریباً در سطحی هستند که در سال 1985 بود، یعنی زمانی که حباب تازه شروع شده بود.

به طور خلاصه، اگر در سال 1985 در املاک و مستغلات ژاپنی سرمایه گذاری کرده بودید و می خواستید پس از سه دهه پول نقد کنید، ارزش افزایش سرمایه شما صفر بود! این همان چیزی است که داستان املاک و مستغلات ژاپنی را برای هر دانشجو یا سرمایه گذار املاک مهم و جالب می کند.