محصولات وام مسکن – استهلاک منفی و خط اعتباری سهام خانه

در دو مقاله قبلی، انواع وام مسکن را از نظر وام گیرندگان و همچنین از نظر وام گیرندگان بررسی کردیم . در این مقاله به برخی از محصولاتی که محصول جانبی نوآوری مالی نامیده می‌شوند، می‌پردازیم. در ابتدا این محصولات به عنوان راه حل بسیاری از مشکلات مورد تشویق قرار گرفتند. با این حال، بعداً زمانی که بازارهای مالی دچار رکود شدند، این محصولات در نهایت بحران را تشدید کردند. چنین محصولاتی بسیار زیاد است. با این حال، بیشتر محصولات پیچیده هستند و توضیح در اینجا دشوار است. در این مقاله نگاهی خواهیم داشت به دو مورد از پرکاربردترین محصولات یعنی استهلاک منفی و خط اعتباری سهام خانه .

وام استهلاک منفی

شاید خطرناک‌ترین نوآوری مالی وام‌های گران‌قیمت، یک محصول وام مسکن بود که به عنوان استهلاک منفی شناخته می‌شود. در زبان محاوره ای به آن وام “پله ای” نیز گفته می شد. این وام با در نظر گرفتن نیازهای وام گیرندگان “مورد” طراحی شده است. این بدان معناست که این وام برای ترغیب مردم به شرط بندی روی افزایش درآمد آینده و گرفتن وام هایی طراحی شده است که در آینده قادر به مدیریت آن نخواهند بود. بانک ها این اتهامات را رد کرده و اعلام کرده اند که ریسک وام های استهلاک منفی به خوبی بیان شده است. با این حال، وام گیرندگان و منتقدان احساس دیگری دارند. بیایید نگاهی دقیق تر به این نوآوری مالی داشته باشیم.

• وام های مرحله به مرحله: از دیدگاه مصرف کننده، وام های استهلاک منفی واقعا ساده بودند. وام گیرندگان حاضر بودند به جای پرداخت 100 دلار در طول عمر 30 ساله وام، 70 دلار در 5 سال اول بپردازند و سپس آن را به 85 دلار در 5 سال آینده و سپس 100 دلار برای 5 سال آینده و در نهایت 125 دلار افزایش دهند. برای 5 سال گذشته 

  برای بسیاری از وام گیرندگان، انجام این کار منطقی بود. آنها متوجه شدند که درآمدشان در این مقطع زمانی کم است. با این حال، زمانی که آنها زمان بیشتری را در مشاغل خود سپری می کنند، درآمد آنها همیشه افزایش می یابد و سپس قادر به پرداخت هزینه های ماهانه خواهند بود. این گونه است که این وام ها برای ترغیب وام گیرندگان به گرفتن وام مسکن که فراتر از توان آنها با استانداردهای وام دهی مرسوم بود، به بازار عرضه شد.

   

• پرداخت کمتر از بهره: محاسبات پشت این وام ها بسیار پیچیده تر از آنچه در بازار عرضه می شد بود. همانطور که قبلاً فهمیدیم که در فرآیند استهلاک تقریباً 80٪ از پرداخت های انجام شده در طول 5 سال اول به سمت پرداخت هزینه های بهره می رود. از این رو بانک فقط 70 دلار دریافت می کرد در حالی که در واقع سود بیشتر 80 دلار بود. این امر در پنج سال اول این وام ها وضعیت خطرناکی را ایجاد کرد. 

   

• افزایش اصل: اکنون، مانده 10 دلار یعنی (80 دلار سود در مقابل 70 دلار پرداخت) به اصل اضافه شد! ماه به ماه این اتفاق افتاد و وام گیرندگان بدون اطلاع از آن، سود مرکب را علاوه بر سود مرکب پرداخت کردند. در چند سال اول، مدیر از کنترل خارج خواهد شد. از این رو، این امکان وجود داشت که برای شروع 1000 دلار گرفته باشید و پس از 5 سال پرداخت، موجودی باقی مانده 1300 دلار باشد! این می تواند به عنوان وام غارتگرانه واجد شرایط باشد. با این حال، بانک ها شرایط را به صراحت اعلام کرده بودند. این وام گیرندگان هستند که به تبلیغات پر زرق و برق اعتقاد داشتند به جای خواندن چاپ دقیق روی اوراق وام مسکن. 

   

• خطرات استهلاک منفی: همانطور که از مورد بالا می بینیم، وام استهلاک منفی یک ترتیب کاری فوق العاده خطرناک است. یک فرد ساده لوح ممکن است حتی پس از پرداخت منظم ماهیانه به مدت 5 سال متوجه نشود که واقعاً زیر آب است. همچنین، اگر درآمد طبق انتظار افزایش نیابد، وام گیرنده با فشار مالی مواجه می شود. بسیاری از این وام ها در نهایت با اجبار یا توقیف توسط بانک ها ختم می شوند. 

خط اعتباری سهام خانه

نوع خطرناک دیگری از نوآوری‌های مالی که توسط بانک‌ها در طول بحران وام‌های مسکن فرعی منتشر می‌شود، خط اعتباری خانه اعتبار یا به اختصار HELOC نامیده می‌شود. این ترتیب اعتبار فراوانی را امکان پذیر می کند و وام گیرنده را تشویق می کند که به رفتار مالی ناپایدار متوسل شود.

• خط اعتباری گردان: خط اعتباری سهام خانه یک خط اعتباری گردان در برابر مقدار حقوق صاحبان سهامی است که در خانه خود دارید. مورد شخصی را در نظر بگیرید که یک خانه 100 دلاری و 60 دلار وام مسکن در آن خانه دارد. بنابراین آنها 40 دلار سهام در خانه دارند. شرکت وام مسکن به آنها یک خط اعتباری گردان پیشنهاد می کرد که می توانستند در زندگی روزمره خود از آن استفاده کنند. از آنجایی که این اعتبار توسط یک اوراق بهادار پشتیبانی می شد، نرخ بهره بسیار پایین بود. 

   

• خانه به عنوان کارت اعتباری استفاده می شود: HELOC به مردم اجازه می دهد از خانه های خود به عنوان کارت اعتباری استفاده کنند. آنها می توانند پول را از یک شرکت وام مسکن قرض کنند و در موارد غیر مرتبط با وام مسکن خرج کنند. بسیاری از وام گیرندگان از این خط اعتباری برای پرداخت کارت های اعتباری خود استفاده کردند. آنها همچنین از این خط اعتباری برای بازسازی خانه، خرید تعطیلات و بسیاری از کالاها و خدمات دیگر استفاده کردند که نیازی به خرید نداشتند. در نتیجه بسیاری از این خانوارها دوباره بدهکار شدند! 

   

• خطرات HELOC: HELOC ممکن است توصیه مالی خوبی برای فردی باشد که از مشکلات بدهی رنج می برد. مطمئناً منطقی است که به جای 36 درصد از موجودی کارت اعتباری خود، 4 درصد سود پرداخت کنید. با این حال، بسیاری از مردم شروع به سوء استفاده از HELOC کردند و بیشتر به بدهی پرداختند. آنها کارت های اعتباری خود را با استفاده از HELOC پرداخت کردند و سپس به هر حال از کارت های اعتباری خود هزینه بیشتری دریافت کردند! البته این مشکل بانک ها نیست. با این حال، این یک محصول خطرناک است و در صورت استفاده از آن و همچنین با احتیاط بسیار، باید به مقدار کم استفاده شود. 

هر دو استهلاک منفی و HELOC به عنوان نوآوری های مالی پیشرفته مورد تشویق قرار گرفتند. با این حال، آنها بیشتر ضرر کرده اند تا سود. زمانی که بازار وام مسکن ارزان قیمت سقوط کرد، بسیاری از مردم خانه و پس انداز زندگی خود را به لطف این محصولات از دست دادند.