اندازه گیری عملکرد برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

ارزیابی دقیق و قابل اعتماد املاک و مستغلات دشوار است. در نتیجه، سنجش اینکه آیا سرمایه‌گذاری دارایی سودآور بوده است نیز فرآیند ساده‌ای نیست. تعدادی شاخص وجود دارد که یک سرمایه گذار باید آنها را پیگیری کند تا بتواند وضعیت فعلی سرمایه گذاری خود را درک کند و بر این اساس تصمیمات موثری اتخاذ کند. این مقاله مروری بر سنجش عملکرد در بخش املاک و مستغلات ارائه می دهد.

چرا اندازه گیری عملکرد دشوار است؟

ارزیابی دارایی های نقدی مانند سهام و اوراق قرضه آسان است. این به این دلیل است که آنها قیمت فهرست شده دقیقی دارند. این قیمت در صرافی هر چند ثانیه یک بار نقل می شود و هر کسی می تواند با قیمت های اعلام شده معامله کند. اما در مورد املاک و مستغلات اینطور نیست! قیمت املاک و مستغلات نامشخص است و کشف هر دو ارزش اجاره و سرمایه املاک و مستغلات به تلاش و زمان قابل توجهی نیاز دارد. ارزش واقعی ملک خاص تنها زمانی محقق می شود که موضوع معامله باشد.

از آنجایی که همه املاک منحصر به فرد هستند (یعنی همگن نیستند)، نمی توان قیمت استانداردی در بازار وجود داشت که برای همه واحدهای سرمایه گذاری قابل اجرا باشد. به این ترتیب، سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید به اقدامات مختلفی توجه کنند تا دریابند که آیا ارزش سرمایه گذاری آنها خوب است یا خیر! در اینجا برخی از روش های رایجی که سرمایه گذاران برای سنجش موفقیت یا شکست سرمایه گذاری خود به آن متوسل می شوند، آورده شده است.

• شاخص‌ها: شاخص‌های املاک و مستغلات روشی تا حدی قابل اعتماد برای اندازه‌گیری رشدی است که پیش روی سرمایه‌گذاران قرار گرفته است. شاخص های املاک و مستغلات از قیمت ملک در یک سال معین 100 استفاده می کنند. سپس با افزایش و کاهش قیمت ها، ارزش شاخص به صورت پویا تغییر می کند. این شاخص‌ها نرخ‌های دارایی محله‌های مختلف را منعکس می‌کنند و این شاخص تغییرات همه آنها را تا حدی قابل اعتماد نشان می‌دهد. از آنجایی که این شاخص توسط شرکت هایی ایجاد می شود که در چنین معاملاتی تخصص دارند، داده های ارائه شده دقیق و قابل اعتماد هستند. این باعث می‌شود که شاخص‌ها یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین راه‌ها برای سرمایه‌گذاران برای انجام محاسبات پشت سر هم در مورد رشد یا کاهش ارزش سرمایه‌گذاری‌های خود باشند. 

   

• ارزش گذاری: راه دیگری که سرمایه گذاران می توانند ارزش ملک خود را دریابند، انجام یک ارزیابی حرفه ای است. در اکثر کشورهای جهان، ارزیاب های حرفه ای وجود دارند که ارزش هر ملک را بسیار دقیق برآورد می کنند و در ازای دریافت هزینه، گزارشی را به مالکان ارائه می دهند. یک برچسب قیمت به این سرویس ضمیمه شده است. با این حال، زمانی که سرمایه گذاران حرفه ای برای چندین ملک ارزیابی می کنند، به دلیل صرفه جویی در مقیاس، می توانند قیمت بهتری به دست آورند. شرکت هایی مانند صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) و نهادهای مالی معمولاً گواهی به دست آمده از چنین ارزیاب هایی را به عنوان مدرکی مبنی بر افزایش ارزش دارایی آنها ضمیمه می کنند. 

   

• ویژگی های مقایسه: آخرین اما نه کم اهمیت ترین روش برای استخراج ارزش یک ویژگی معین است که به ارزش ویژگی های قابل مقایسه نگاه می کند. استفاده از این روش آسان و رایگان است. با این حال، نتایج به دست آمده در نتیجه چندان دقیق نیست. این به این دلیل است که قیمت املاک در همان منطقه نیز می تواند بسیار متفاوت باشد. عواملی مانند امکانات رفاهی موجود در یک خانه خاص و همچنین نزدیکی آن به سایر امکانات می تواند بر محدوده قیمت تأثیر بگذارد. بنابراین، برای هر ملک باید تنظیمات فردی انجام شود. در نتیجه، قیمت‌های حاصل از چنین ارزش‌گذاری نادرست است و نمی‌توان از آن برای هیچ هدف رسمی استفاده کرد. 

اقداماتی که باید به آنها نگاه کرد

در صورتی که سرمایه گذار قصد انحلال ملک را نداشته باشد بلکه آن را برای مدتی بیشتر نگه دارد، سرمایه گذار می تواند برخی از این اقدامات را بررسی کند تا عملکرد سرمایه گذاری خود را بهتر درک کند.

• رشد حقوق صاحبان سهام از افزایش ارزش: دلیل اصلی که سرمایه گذاران پول خود را در املاک و مستغلات قرار می دهند، افزایش سرمایه است. بنابراین، مهم ترین معیاری که چنین سرمایه گذارانی به آن علاقه مند هستند، رشد حقوق صاحبان سهام است که در نتیجه نگهداری از دارایی خود ایجاد کرده اند. 

  بنابراین، این سرمایه‌گذاران پرداخت‌های ماهانه وام مسکن خود را که شامل سود و همچنین پرداخت‌های اصلی است، پیگیری می‌کنند و سپس از قیمت بازار برای تعیین اینکه آیا سهامی که در خانه ساخته‌اند بیشتر از هزینه‌ای است که انجام داده‌اند استفاده می‌کنند. در نتیجه نگه داشتن خانه

   

• رشد حقوق صاحبان سهام از جریان نقدینگی: برخی از سرمایه گذاران ملک را نه برای افزایش سرمایه، بلکه برای جریان نقدی خریداری می کنند. بنابراین آنها هزینه بهره را هر ماه از جریان نقدی خود کسر می کنند. تعادل چیزی است که به رشد سهام آنها کمک می کند. بنابراین، زمانی که این جریان نقدی ماه به ماه اتفاق می افتد، در یک دوره زمانی رشد قابل توجهی اتفاق می افتد. اغلب اوقات، افزایش اجاره بها تضمین می کند که ملک در طول زمان جریان نقدی مثبت قابل توجهی ایجاد می کند. 

   

• نسبت عملیاتی: سرمایه گذاری در املاک یک بازی بلند مدت است. در طی یک دوره زمانی، هم جریان‌های نقدی مثبت ایجاد شده و هم هزینه‌های عملیاتی نگهداری از یک ملک تغییر می‌کنند. به همین دلیل است که بسیاری از سرمایه گذاران ترجیح می دهند به نسبت بین این اعداد توجه کنند تا اثربخشی سرمایه گذاری خود را بسنجند.