مشکل با REIT

تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به طور گسترده توسط سرمایه گذاران و سفته بازان برای شرط بندی در بخش املاک و مستغلات استفاده می شود. REIT مزایای زیادی را برای سرمایه گذاران فراهم می کند. به عنوان مثال، سرمایه گذارانی که دارای مبالغ کمی هستند نیز می توانند در REIT سرمایه گذاری کنند. این یک مزیت بزرگ است زیرا املاک و مستغلات بسیار گران هستند و بسیاری از سرمایه گذاران نمی توانند یک موقعیت اساسی در املاک و مستغلات داشته باشند.

به طور مشابه، REIT نسبت به سرمایه گذاری های سنتی املاک و مستغلات راحت تر قابل انحلال است. REIT همچنین به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا دارایی های خود را متنوع کنند. به جای سرمایه گذاری 100 دلاری در یک ملک، آنها می توانند هر کدام 1 دلار در یک سبد دارای 100 ملک سرمایه گذاری کنند. در نهایت، سرمایه گذاران سود می برند زیرا تعهدات آنها به میزان سرمایه گذاری که در REIT انجام می دهند محدود است.

با این حال، جدا از این مزایا، معایب زیادی نیز در رابطه با سرمایه گذاری در REIT وجود دارد. برخی از آنها در این مقاله ذکر شده است.

بازده های متفاوت

بازده ارائه شده توسط REIT بسته به اعتماد اساسی که در آن سرمایه گذاری انجام شده است بسیار متفاوت است. این به این دلیل است که، برای افراد غیر عادی، همه REIT شبیه به هم به نظر می رسند. با این حال، در واقعیت، هر یک دارای سبد ریسک و بازده بسیار متفاوتی هستند.

به عنوان مثال، برخی از REIT در دارایی‌های املاک و مستغلات خود سرمایه‌گذاری می‌کنند. در حالی که از سوی دیگر، برخی از REIT برای ساخت املاک و مستغلات به توسعه دهندگان پول قرض می دهند. از این رو، مشخصات ریسک و پاداش هر دو این REIT بسیار متفاوت خواهد بود. برای مثال، اگر نرخ‌های بهره در اقتصاد بالا برود، ارزش REIT مبتنی بر وام مسکن کاهش می‌یابد، زیرا صندوق‌های جدیدتر می‌توانند بازده بهتری ارائه کنند. از سوی دیگر، ارزش سهام REIT سهام افزایش خواهد یافت. زیرا با افزایش نرخ بهره، اجاره بها نیز افزایش می یابد.

جدا از سرمایه گذاری سهام و بدهی. بازده ارائه شده توسط REIT بر اساس صنعتی که در آن پول سرمایه گذاری می کنند متفاوت است. برای مثال، REIT هایی که در املاک تجاری سرمایه گذاری می کنند تمایل دارند بازدهی ثابتی را ارائه دهند. در مورد آنهایی که در بیمارستان ها و سایر مؤسسات پزشکی پول سرمایه گذاری می کنند نیز همین گونه است. این به این دلیل است که صنعت اساسی که در آن پول سرمایه گذاری می کنند، عملکرد خوبی دارد.

در همان زمان، REIT های دیگری نیز وجود دارند که در املاک هتل سرمایه گذاری می کنند. هنوز REIT های دیگری وجود دارند که در املاک متعلق به موسسات خرده فروشی سرمایه گذاری می کنند. این یک واقعیت شناخته شده است که این صنایع عملکرد خوبی ندارند. به این ترتیب، REIT هایی که پول خود را در چنین املاکی سرمایه گذاری کرده اند نیز عملکرد خوبی ندارند.

از این رو، سرمایه گذاران باید در مورد ابزار سرمایه گذاری خاصی که انتخاب می کنند بسیار مراقب باشند. عوامل زیادی بر بازدهی که آنها ممکن است در سرمایه گذاری های خود ایجاد کنند تأثیر می گذارد.

زمان محدود

املاک و مستغلات، به عنوان یک طبقه دارایی، نقدینگی ندارند. این بدان معنی است که سرمایه گذاران واقعاً نمی توانند املاک و مستغلات را به سرعت سایر طبقات دارایی مانند سهام یا اوراق قرضه نقد کنند. این مشکل به دلیل ارزش پولی هنگفت دارایی های املاک و مستغلات به وجود می آید.

REIT ها نیز با همین مشکل روبرو هستند. REIT محدود به زمان است. این بدان معناست که در پایان یک دوره زمانی خاص (مثلاً ده سال)، مدیریت REIT قرار است ملک را بفروشد و بازده را بین مالکان توزیع کند. از آنجایی که بسیاری از REIT به طور همزمان بالغ می شوند، می توانند فشار نزولی بر قیمت ها وارد کنند. REIT ها همچنین ممکن است مجبور به فروش در زمانی که قیمت ها کاهش یافته است.

در بسیاری از مواقع، زمانی که REIT بالغ می شود، سرمایه گذاران جدید دارایی هایی را که توسط سرمایه گذاران قدیمی فروخته می شود، خریداری می کنند. با این حال، زمانی که قیمت‌ها پایین می‌آیند، یافتن سرمایه‌گذاران جدید دشوار می‌شود و املاک در واقع باید فروخته شوند تا پول نقد شوند و آن را به سرمایه‌گذاران پرداخت کنند.

هزینه های بالاتر

REIT ها درست مانند صندوق های سرمایه گذاری مشترک هستند. این بدان معناست که آنها همچنین هزینه های متنوعی را از مشتریان خود دریافت می کنند. این علاوه بر درصد سودی است که توسط سرمایه گذاران REIT به عنوان کمیسیون به دست می آید. بسیاری از سرمایه گذاران شکایت کرده اند که مدیریت بسیاری از این تراست های REIT ترتیبات جبران خسارت پیچیده ای دارند. آنها از پیچیدگی بیشتر برای دریافت پول بیشتر از سرمایه گذاران بی خبر استفاده می کنند.

رشد محدود

REIT از نظر ارزش زیاد رشد نمی کند. این به این دلیل است که آنها عمدتاً به عنوان نهادهای عبوری ساختار یافته اند. حدود 90 درصد از درآمد اجاره ای که REIT ها از این املاک به دست می آورند به عنوان سود سهام به سرمایه گذاران پرداخت می شود. فقط 10 درصد باقی می ماند و آن هم برای مقاصد اضطراری و هزینه های اداری. در نتیجه، REIT ها معمولاً قادر به افزایش تعداد دارایی هایی که مدیریت می کنند، نیستند. هر رشدی صرفاً نتیجه افزایش قیمت است.

پیامدهای مالیاتی

از آنجایی که REIT ها نهادهای انتقالی هستند، به ندرت در سطح شرکت مشمول مالیات می شوند. این ممکن است بر اساس کشوری که سرمایه گذاری در آن انجام می شود متفاوت باشد. با این حال، این امر به طور کلی در سراسر جهان وجود دارد. درآمد سود سهام از REITها به سادگی به سایر درآمدهای کسب شده توسط فرد اضافه می شود. در بسیاری از موارد، این بدان معناست که سرمایه گذاران در REIT باید 37٪ مالیات بر درآمدی که از سرمایه گذاری خود به دست آورده اند بپردازند. از این رو، درآمدهای REIT در مقایسه با سایر سرمایه گذاری ها مانند سهامی که فقط باید یک نرخ ترجیحی مالیات بپردازند، با نرخ بالاتری مشمول مالیات می شوند.

نتیجه این است که REIT ها نیز معایب زیادی دارند. بنابراین، مانند سایر ابزارهای مالی، سرمایه گذاران باید به دقت سرمایه گذاری های انجام شده در REIT را نیز بررسی کنند.