افسانه های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

در میان تمام گزینه‌های سرمایه‌گذاری موجود، املاک و مستغلات همان گزینه‌ای است که خریداران تمایل دارند از نظر عاطفی به آن وابسته شوند. به همین دلیل، مردم تصمیمات احساسی خود را با کمک بسیاری از افسانه ها در مورد سرمایه گذاری در املاک منطقی می کنند.

اگر کسی می‌خواهد درگیر جنبه‌های احساسی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نشود و از نظر مالی تصمیمات درستی بگیرد، ضروری است که این افسانه‌های املاک شناسایی و کنار گذاشته شوند. در این مقاله، برخی از مهم‌ترین افسانه‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را فهرست می‌کنیم و سعی می‌کنیم آنها را از بین ببریم .

افسانه: زمین کمیاب است

رایج ترین افسانه ای که توسط فروشندگان املاک و سایر طرفداران سرمایه گذاری در املاک منتشر می شود این است که زمین کمیاب است. تنها مقدار محدودی زمین در جهان وجود دارد. این به همراه این واقعیت که جمعیت جهان هر روز در حال افزایش است، این نتیجه را تایید می کند که قیمت زمین در جهان دائماً افزایش خواهد یافت زیرا همیشه کمبود زمین وجود خواهد داشت.

با این حال، نگاهی به اعداد و ارقام توضیح می دهد که اینطور نیست. اولاً، درست است که در جهان مقدار محدودی زمین وجود دارد. با این حال، توسعه فناوری امکان استفاده کارآمدتر از این سرزمین را فراهم می کند. مطالعاتی در این زمینه انجام شده است و نتیجه گیری آنها حاکی از آن است که حتی اگر جمعیت جهان چهار برابر شود، باز هم زمین های فراوانی برای زنده ماندن و رشد همه انسان ها وجود خواهد داشت!

ثانیاً، مطالعاتی نیز انجام شده است که نشان می دهد جمعیت جهان در شرف تثبیت است. این بدان معناست که دوران رشد جمعیت به اوج خود رسیده است و اکنون تعداد افراد کم و بیش ثابت خواهد ماند.

از این رو، منطق «سرزمین کمیاب است و بنابراین گرانبها» چیزی جز تبلیغ یک اسطوره نیست!

افسانه: قیمت زمین همیشه از نظر ارزش بالا می رود

این منطق عمدتاً در اقتصادهای در حال توسعه که در دهه گذشته شاهد رونق بی سابقه ای در بخش املاک و مستغلات بوده اند، رایج است. قیمت زمین در این اقتصادها در دو دهه گذشته 10 برابر افزایش یافته است. در نتیجه، مردم در این کشورها به این باور رسیده اند که قیمت زمین همیشه افزایش می یابد، یعنی ارزش املاک و مستغلات همیشه بالا می رود.

این از واقعیت دور است. اگر بخواهیم اقتصادهای توسعه یافته ای مانند ژاپن و ایالات متحده را در نظر بگیریم، می توان نمونه هایی از سقوط املاک و مستغلات را پیدا کرد که در آن قیمت ها بین 40 تا 50 درصد کاهش یافته است. در ژاپن، قیمت ها کاهش یافته است و در بخش بهتری از دهه گذشته همچنان در آنجا باقی مانده است.

از این رو، یک بار دیگر، “قیمت زمین همیشه در ارزش افزایش می یابد” یک بیانیه افسانه ای است. قیمت زمین به عوامل بسیاری مرتبط است که یکی از آنها رفاه یک اقتصاد به طور کلی است.

افسانه: عملکرد گذشته عملکرد آینده را پیش بینی می کند

تمایل مشترکی در میان سرمایه گذاران امیدوار املاک وجود دارد که روندهایی را که در گذشته در بازار املاک وجود داشت را برون یابی کنند و یک سناریوی آینده بسیار صعودی ایجاد کنند. با این حال، باید درک کرد که جهان در حدود یک دهه گذشته دستخوش یک تغییر اساسی شده است. ترتیبات تجاری مانند برون سپاری، تجارت آزاد و سرمایه گذاری های فرامرزی توسط شرکت های چند ملیتی رونق بی سابقه ای را در اقتصادهای نوظهور ایجاد کرده است. ظاهراً آینده چنین انقلابی را در پیش نخواهد داشت. در صورتی که هیچ انقلاب اقتصادی غیرمنتظره ای پارادایم اقتصادی را به طور اساسی تغییر ندهد، بعید است که عملکرد چند سال گذشته در سال های آینده تکرار شود. سرمایه گذارانی که روی یک عملکرد تکراری شرط بندی می کنند در شوک بی ادبانه ای هستند!

افسانه: سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را می توان به راحتی تغییر داد

این یک افسانه خیلی محبوب نیست. با این حال، قبل از وقوع بحران ارزان قیمت در ایالات متحده، داستان های میلیونرهای املاک و مستغلات خودساخته که ثروت خود را مدیون چیزی جز خرید و فروش املاک و مستغلات با پول قرض شده نیستند، رایج بود.

این وبلاگ نویسان چندین بار در مدت زمان کوتاهی فواید ورق زدن یعنی خرید و فروش املاک را تبلیغ کردند. ایده این بود که سود حاصل از تفاوت قیمت را رزرو کنیم و آن را به پول نقد تبدیل کنیم. با این حال، آنچه که این گوروهای خودخوانده فراموش کرده اند ذکر کنند، حجم عظیمی از هزینه های معامله است که با هر نوع معامله املاک و مستغلات در سراسر جهان مرتبط است. بنابراین، هرچه املاک بیشتری را ورق بزنید، هزینه های تراکنش بیشتری متحمل خواهید شد. این هزینه های معامله بین 2 تا 5 درصد قیمت ملک مورد نظر است.

جدا از هزینه های معامله، یافتن یک خریدار مشتاق و مذاکره برای یک معامله فرآیندی خسته کننده و زمان بر است. بنابراین ویژگی‌های برگرداندن باعث هدر رفت زمان و همچنین منابع می‌شود و بنابراین باید تا آنجا که ممکن است از آنها اجتناب شود.

افسانه: خرید بهتر از اجاره است

خریداران ملک در سرتاسر جهان با املاکی که خریداری می کنند ارتباط عاطفی دارند. از زمان های سنتی، خرید املاک و مستغلات به عنوان یک کار “بزرگسال” برای یک فرد در نظر گرفته شده است. این تصمیم هیچ پشتوانه مالی ندارد و ریشه در این تفکر دارد که داشتن ملکی به نام شما به نوعی باعث امنیت اقتصادی فرد می شود.

با این حال، اگر جنبه های مالی را در نظر بگیریم، این به وضوح درست نیست. شرایطی وجود دارد که خرید به وضوح بهترین کار است در حالی که شرایط دیگری وجود دارد که اجاره بهترین گزینه است. بنابراین، کار ایده آل به هر مورد بستگی دارد. این تصمیم اجاره در مقابل خرید در مقاله بعدی مورد بحث قرار خواهد گرفت.