انواع مختلف سرمایه گذاران به دلایل مختلف در املاک سرمایه گذاری می کنند. دو مورد از رایج‌ترین دلایل سرمایه‌گذاری برای تولید یک جریان ثابت درآمد است، یعنی جریان‌های نقدی و سرمایه‌گذاری برای کسب درآمد سریع به دلیل افزایش قیمت در بازار. این مقاله هر دو این رویکردها و خطرات و مزایای ذاتی آنها را مقایسه می کند.
سرمایه گذاری برای سود سرمایه در مقابل سرمایه گذاری برای جریان نقدی
- قابلیت پیش بینی:سرمایه گذاری برای جریان نقدی این مزیت را دارد که در مقایسه با سرمایه گذاری برای سود سرمایه، قابل پیش بینی تر است. خریدارانی که برای افزایش سرمایه سرمایه گذاری می کنند، مبنای واقع بینانه بسیار کمی برای پیش بینی سودی که انتظار دارند به دست آورند، دارند. بسیاری از این خریداران بر این باورند که مبانی کلان اقتصادی اقتصاد تضمین کننده ادامه رشد دائمی قیمت ها خواهد بود! این در مورد هیچ اقتصادی صادق نبوده، نیست و نخواهد بود. صنعت املاک و مستغلات، مانند هر صنعت دیگری با چرخه های افزایش و کاهش قیمت مسکن مواجه است. برخی دیگر از خریداران خانه به سادگی به نظریه احمق بزرگتر اعتقاد دارند. آنها به سادگی انتظار دارند که شخص دیگری را بیابند که مایل باشد ملک را با قیمتی حتی متورم تر از آنها بخرد، به این امید که همان شاهکاری را که آنها انجام داده اند تکرار کنند! از این رو،
سرمایه گذاری برای جریان نقدی از سوی دیگر دارای مولفه قابل پیش بینی است. سرمایه گذارانی که برای افزایش سرمایه سرمایه گذاری می کنند، تصور معقولی از رویدادهایی دارند که در شرف وقوع هستند. بنابراین، آنها می توانند با اطمینان منصفانه میزان سود مورد انتظار را به صورت دوره ای و همچنین بلند مدت پیش بینی کنند.
- پایداری: سرمایه گذاری برای جریان های نقدی در مقایسه با سرمایه گذاری برای سود سرمایه پایدارتر است. این به این دلیل است که یک استراتژی مبتنی بر جریان نقدی در واقعیت مبتنی است. هر ماه پول نقد وارد می شود. پول نقد ممکن است بیشتر یا کمتر از حد انتظار باشد. با این حال، در یک معامله خوب ساختار یافته، پول نقد کافی برای حداقل پوشش هزینه های عملیاتی وجود دارد. این امر باعث می‌شود که ملک به خودی خود ادامه دهد زیرا می‌تواند بدون هیچ گونه حمایت مالی از سوی سرمایه‌گذار به کار خود ادامه دهد. این امر به سرمایه گذاران انعطاف بیشتری برای مدیریت این ویژگی ها می دهد حتی زمانی که بازارها روند نزولی را به تصویر می کشند.
املاکی که با قصد افزایش سرمایه خریداری می شوند، تفاوت قابل توجهی با این دارند. این خواص از همان روز اول جوهر قرمز را از بین می برد. انتظار می‌رود سرمایه‌گذاران در طول مدت سرمایه‌گذاری دارایی، پول بیشتری را به دست آورند. تنها زمانی که سرمایه گذاری خاتمه می یابد، یعنی زمانی که ملک فروخته می شود، جریان نقدی وجود دارد. از این رو، اگر نقطه خروج مطلوب حاصل نشود، سرمایه‌گذاران ممکن است نقدینگی مورد نیاز برای حفظ سود را تمام کنند و ممکن است مجبور شوند ملک را به هر قیمتی که در بازار عرضه می‌شود بفروشند. چنین فروش های مضطرب، سرمایه گذاری برای سود سرمایه را به یک پیشنهاد غیرقابل تحمل تبدیل می کند.
- مالیات کارآمد: سرمایه گذاری برای جریان های نقدی بسیار کارآمدتر از سرمایه گذاری برای سود سرمایه است. قوانین افزایش سرمایه در بسیاری از کشورها امکان چرخش ملک را بدون متحمل شدن زیان جدی به شکل مالیات غیرممکن می کند.
درآمد اجاره ای که هسته اصلی هر استراتژی مبتنی بر جریان نقدی را تشکیل می دهد دارای مزایای مالیاتی قابل توجهی است. سرمایه گذاران مجاز هستند طیف گسترده ای از هزینه ها را از درآمد اجاره کسر کنند. بنابراین، آنها می توانند درآمد خود را به میزان قابل توجهی کاهش دهند و بر اساس درآمد کاهش یافته، مالیات کمتری بپردازند. همچنین، از آنجایی که درآمد اجاره در طول سالیان متمادی به دست می‌آید، پخش می‌شود و از این رو با نرخ پایین‌تری مشمول مالیات می‌شود.
از سوی دیگر، سود سرمایه در یک صحنه به عنوان درآمد ظاهر می شود. این امر درآمد سرمایه گذار را در گروه مالیاتی بالاتری قرار می دهد و به این ترتیب آنها با نرخ بالاتری مالیات می گیرند. زمانی که سرمایه گذاران سود سرمایه از یک ملک معین را ثبت می کنند، مقداری کسر وجود دارد. با این حال، این کسرها در مقایسه با کسرهای موجود در هنگام اجاره ملک در کاهش درآمد هیچ کجا کارآمد نیستند.
- ریسک پذیری: اگر ریسک را صرفاً به عنوان معیاری برای انحراف از هنجار تعریف کنیم، سرمایه گذاری برای عایدی سرمایه در مقایسه با سرمایه گذاری برای جریان های نقدی بسیار خطرناک تر است. ارزش سرمایه در بخش املاک و مستغلات نوسانات زیادی دارد. با این حال، اگر به ارزش های اجاره نگاه کنیم، افزایش قابل پیش بینی 8٪ -10٪ در سال را نشان می دهد. بنابراین، نوسانات کمتری در بازار اجاره وجود دارد. هر سرمایه گذاری که بر اساس پیش بینی جریان نقدی بازار اجاره انجام می شود در مقایسه با سرمایه گذاری های انجام شده بر اساس ارزش سرمایه آتی ریسک کمتری دارد.
همچنین، سرمایه‌گذاران نسبت به ارزش‌های سرمایه، کنترل بیشتری بر ارزش‌های اجاره دارند. سرمایه گذاران می توانند املاک را بهبود بخشند و چشم انداز اجاره یک ملک معین را به میزان قابل توجهی بهبود بخشند. در مورد ارزش سرمایه یک ملک معین نمی توان همین را گفت.
فرصت ها در بازارهای خرسی
ویژگی هایی که جریان های نقدی مثبت ایجاد می کنند به راحتی در دسترس نیستند. آنها مطمئناً در صفحه اول روزنامه روزانه شما تبلیغ نمی شوند. این خواص پس از شکار برای مدت زمان قابل توجهی یافت می شوند. همچنین، این معامله‌ها در بازارهای نزولی مانند آنچه در بحران سال 2008 وجود داشت، یافت می‌شود. در این دوره، افراد بیشتری با سلب مالکیت مواجه می شوند. بنابراین این افراد خانه ندارند زیرا خانه هایشان به قیمت ارزان در بازار فروخته می شود. از سوی دیگر این خانواده ها می خواهند آپارتمان هایی را اجاره کنند تا بتوانند در آن زندگی کنند. بنابراین با وجود کاهش ارزش سرمایه، ارزش اجاره همچنان قوی است یا حتی افزایش می یابد!
در چنین مواقع نادری است که سرمایه گذاران پیشرفته املاک و مستغلات اطمینان حاصل می کنند که پول نقد برای انجام معاملات و خرید ملک را در اختیار دارند که جریان نقدی قابل پیش بینی را برای خریداران فراهم می کند!
بدون نظر