فرآیند ایجاد شاخص قیمت املاک و مستغلات

بخش املاک و مستغلات عمیقاً با کل اقتصاد در هم تنیده است. افزایش در بخش املاک و مستغلات باعث افزایش متناظر در تولید ناخالص داخلی یک کشور می شود. از این رو، کاهش فعالیت املاک و مستغلات نیز باعث آشفتگی اقتصادی می شود. به همین دلیل است که دولت ها نیاز به نظارت دقیق بر املاک و مستغلات دارند. با نظارت بر بخش املاک و مستغلات، دولت می تواند مسائل مربوط به املاک را قبل از اینکه بزرگ یا مهم شود شناسایی کند. سپس می توان این مسائل را با استفاده از سیاست های مالی و/یا پولی اصلاح کرد. با این حال، قبل از دستیابی به چنین راه حلی، مسائل باید شناسایی شوند. از این رو، نیاز به شاخص قیمت املاک و مستغلات وجود دارد.

در حالت ایده آل، چنین شاخصی به عنوان فشارسنج برای کل بازار عمل می کند. با این حال، ساخت شاخص های املاک و مستغلات به دلیل ماهیت دارایی اساسی دشوار است. در این مقاله به برخی از مشکلات رایجی که در هنگام ایجاد شاخص‌های قیمت ملک با آن مواجه می‌شویم، خواهیم پرداخت.

مشکلات رایج مرتبط با ایجاد یک شاخص قیمت املاک و مستغلات

• ناهمگونی: اولاً، املاک و مستغلات ماهیتاً یک طبقه دارایی بسیار متفاوت است. نمی توان آن را با دارایی هایی مانند سهام و اوراق قرضه مقایسه کرد. تمامی واحدهای املاک قابل تعویض و همگن نیستند. در عوض، ماهیت معاملات املاک و مستغلات از مکانی به مکان دیگر متفاوت است. بنابراین تغییر قیمت ها را نمی توان به راحتی تعیین کرد. این چالش برانگیزترین جنبه برای ایجاد یک شاخص قیمت املاک و مستغلات است. 

   

• نقدینگی: سهام و اوراق قرضه به طور منظم با همه قیمت ها معامله می شوند. به سرمایه گذاران اطلاعاتی در مورد حجم سهام و اوراق قرضه ای که با قیمت معین فروخته شده اند ارائه می شود تا به آنها ایده ای در مورد واقعی بودن قیمت های ارائه شده ارائه شود. این در مورد املاک و مستغلات صادق نیست. هر زمان که قیمت ها کاهش می یابد، فروشندگان تمایل دارند املاک خود را نگه دارند و فروش را به تعویق می اندازند. به همین دلیل، احساسات منفی و کاهش ارزش ملک هرگز به طور دقیق در شاخص قیمت املاک منعکس نمی شود. 

   

• فراوانی گزارش: برخلاف سهام و اوراق قرضه، املاک و مستغلات چرخه سرمایه گذاری کوتاهی ندارد. این بدان معنی است که ارزش املاک و مستغلات بر اساس زمان واقعی تغییر نمی کند. بنابراین لزومی ندارد که شاخص های املاک و مستغلات هر روز قیمت متفاوتی ارائه دهند. بیشتر شاخص های املاک و مستغلات فقط هر سه تا شش ماه یک بار قیمت گذاری می کنند. تغییر در قیمت املاک و مستغلات به راحتی قابل مشاهده نیست. شخص باید همان شاخص را برای یک سال یا بیشتر دنبال کند تا بازار ملک را به دست آورد. 

   

• ارزش گذاری نادرست: سرمایه گذاران انگیزه ای برای گزارش نادرست ارزش سهام و اوراق قرضه خود ندارند. اما در مورد خرید و فروش ملک اینطور نیست. مالیات بر فروش املاک می تواند به مقدار زیادی کار کند. از این رو، برای اجتناب از پرداخت چنین مالیات های سنگین، غیر معمول نیست که به سادگی قیمت کمتری را به دولت گزارش کنیم. قیمت کمتر منجر به سود کمتر و در نتیجه کاهش مالیات برای شخص درگیر می شود. مبلغ موجودی به صورت نقدی پرداخت می شود و اغلب به حساب نمی آید. این گزارش غلط کل تصویر را مخدوش می کند. در نتیجه، شاخص های قیمت اطلاعات دقیقی را ارائه نمی دهند. 

روش های ایجاد یک شاخص قیمت املاک و مستغلات

• ساده ترین راه برای ایجاد یک شاخص این است که به سادگی یک میانگین وزنی از تمام معاملات دارایی گزارش شده در یک دوره معین ارائه شود. این روش دقیق ترین نیست. با این حال، هنوز در کشورهایی مانند آلمان، هلند، اسپانیا و استرالیا دنبال می شود. مشکل اصلی این روش این است که این واقعیت را در نظر نمی گیرد که ویژگی ها ناهمگن هستند. از آنجایی که همه خواص با هم مخلوط می شوند، نتایج در بهترین حالت نادرست هستند. به عنوان مثال، اگر فقط ارزش ها در مناطق شهری به افزایش خود ادامه دهند در حالی که در مناطق روستایی در حال کاهش هستند، شاخص همچنان می تواند روند مثبتی را نشان دهد! 

   

• برای رهایی از مشکل فوق الذکر، بسیاری از اقتصاددانان از روش لذت جویانه استفاده می کنند. در این روش، شاخص یک مقدار واحد را نشان نمی دهد. در عوض، بازار املاک کل یک ملت به چندین بازار خرد تقسیم شده است. این تقسیم بندی می تواند بر اساس شکاف شهر و روستا یا بر اساس شهرهای مهم باشد. ایده ایجاد بازارهای خرد است که در آن خواص با ویژگی های مشابه تجمیع شوند. همچنین ارزش تمامی املاک را می توان با یک سال پایه مقایسه کرد. به عنوان مثال، اگر ارزش تمام املاک در سال 2010 برابر با 100 در نظر گرفته شود، شاخص ارزش فعلی را در سال 2018 نشان می دهد. اگر ارزش آن 160 باشد، در این دوره هشت ساله 60 درصد افزایش داشته است. مشکل این روش این است که نیاز به محاسبه گسترده دارد. چندین فرمول اقتصادسنجی برای رسیدن به مقدار شاخص نهایی استفاده می شود. این احتمال وجود دارد که شاخص به دلیل برخی منافع شخصی دچار انحراف شود. با این حال، اغلب اوقات، ارزش نشان داده شده منصفانه و دقیق است. این روش در کشورهای اسکاندیناوی، سوئیس، انگلستان و حتی هند مورد استفاده قرار می گیرد. شاخص Residex هیئت ملی مسکن نیز در خطوط مشابه ایجاد شده است. 

نکته اصلی این است که می توان از روش های مختلفی برای ایجاد شاخص های املاک استفاده کرد. انتخاب بسته به در دسترس بودن و دقت داده ها انجام می شود. همچنین از این مقاله مشخص می شود که عملکرد شاخص های املاک در مقایسه با سایر شاخص ها بسیار متفاوت است.