بازگشت وام های مسکن فرعی

بحران سال 2008 در آمریکا عمدتاً ناشی از اعطای وام های ارزان قیمت مسکن بود. بحران ابتدا برخی از شهرهای آمریکا را فرا گرفت و در نهایت همه آمریکا را فرا گرفت. از آنجایی که بسیاری از کشورهای دیگر در اوراق بهادار آمریکا سرمایه گذاری می کنند، این بحران ماهیت جهانی پیدا کرد و اقتصاد جهان را تهدید کرد.

در آن لحظه به نظر می رسید که بانک ها درس خود را آموخته اند. کاملاً واضح بود که بحران به این دلیل رخ داد که بانک‌ها به افراد شکست خورده اجازه دادند وام‌های هنگفتی بگیرند. منتقدان، و همچنین دولت، از بی‌مسئولیتی که بخش مالی نشان داد، متحیر شدند. به نظر می‌رسید از زمانی که بحران وام‌های ارزان قیمت بسیاری از بانک‌های نمادین آمریکایی را نابود کرد، این طبقه دارایی پرخطر دیگر هرگز در بازار ظاهر نمی‌شود.

با این حال، اکنون در سال 2018، می توانیم تأیید کنیم که پیش بینی ها دقیق نبودند. تقریباً یک دهه پس از آن که وام های گران قیمت در بازارهای جهانی ویرانی به بار آورد، این وام ها با صدای بلند بازگشتند. بر اساس گزارش‌های خبری فوربس و سی‌ان‌ان، بانک آمریکا که بزرگ‌ترین بانک در آمریکا است، به هزاران وام گیرنده وام‌های کم اعتبار می‌دهد. به نظر یک ناظر خارجی، به نظر می رسد که بانک ها بار دیگر شروع به شرط بندی های مخاطره آمیز و غیرمسئولانه کرده اند. با این حال، اگر قرار باشد بانک آمریکا باور شود، اینطور نیست.

در این مقاله نگاهی دقیق‌تر به بازگشت وام‌های رهنی وام‌های مسکن و اقدامات انجام شده توسط بانک آمریکا برای جلوگیری از تکرار شکست سال 2008 خواهیم داشت.

برنامه وام مسکن ساب پرایم بازسازی شده

بانک آمریکا موافقت نمی کند که بار دیگر وام های گران قیمت بدهد. در عوض، یک مقام بانکی ادعا می کند که آنها به وام گیرندگانی که با استفاده از روش های سنتی برای ارزیابی درخواست خود، اعتبار دریافت نمی کنند، وام می دهند. بانک آمریکا همچنین معتقد است که از آنجایی که بسیاری از این وام گیرندگان تمایل دارند از جوامع اقلیت باشند، این برنامه در واقع به آنها کمک می کند تا مسئولیت اجتماعی خود را انجام دهند.

بانک آمریکا بیان می کند که تنها شباهت وام های سال 2008 با وام های فعلی این است که در هر دو مورد وام مسکن با پیش پرداخت صفر برای وام گیرندگان صادر شده است. با این حال، بانک آمریکا معتقد است که بسیاری از عوامل دیگر وجود دارد که وام های فعلی را مسئولیت پذیرتر و ماهیت کمتر غارتگرانه می کند.

برخی از اقداماتی که توسط بانک آمریکا برای اطمینان از کیفیت وام هایی که می دهند به شرح زیر است:

حدس و گمان نیست: قبل از بحران 2008، بانک‌ها تقریباً به هر کسی که امتیاز اعتباری داشت وام می‌دادند. بانک‌ها نه تنها هیچ گونه پیش‌پرداختی درخواست نکردند، بلکه بانک‌ها در نهایت برای اهداف سفته‌بازی وام دادند. بانک آمریکا مصمم است که این اشتباه را تکرار نکند. به همین دلیل است که بانک آمریکا فقط به افرادی که قصد دارند در خانه ای که خریداری می کنند زندگی کنند، وام های گران قیمت می دهد. این بانک به افرادی که می خواهند با خرید خانه های دوم و سوم که به وضوح توانایی پرداخت آن را ندارند، در بازار املاک شرط بندی کنند، سرمایه گذاری نمی کند. همچنین، وام های گران قیمت به افراد بدون شغل داده نمی شود. شرط پیش پرداخت برای وام گیرنده لغو می شود. با این حال، آنها هنوز باید توانایی خود را برای کسب درآمد ثابت با ارائه فیش حقوقی یا صورت حساب بانکی خود نشان دهند.

مشاوره : بانک آمریکا همچنین ادعا می کند که بسیاری از سلب حق اقامه دعوی که دفعه قبل اتفاق افتاد به دلیل فقدان آموزش بوده است. افرادی که در صنعت خدمات مالی کار می کردند، وام های مسکن را به اشتباه به افراد بی خبر می فروختند. این به این دلیل است که آنها نرخ های بهره ثابت را از قبل ارائه می کردند. با این حال، وام گیرندگان از چگونگی تغییر پرداخت ها در صورت افزایش نرخ بهره مطلع نشدند.

بانک آمریکا تضمین می کند که این اشتباه تکرار نشود. بانک آمریکا اکنون تنها پس از بررسی بودجه ماهانه به افراد وام می دهد. حوادث رایجی که بر بودجه های مالی مانند مسائل پزشکی و از دست دادن شغل تاکید دارند نیز در نظر گرفته می شوند. وام گیرندگان به صراحت متوجه می شوند که نرخ های بهره مرتبط با وام ها می تواند در بلندمدت تغییر کند. تأثیر این افزایش پرداخت ها بر بودجه ماهانه آنها نیز با وام گیرندگان مورد بحث قرار می گیرد.

به عبارت ساده، وام گیرندگان از نظر ذهنی برای چالش های مالی که ممکن است در صورت تغییر واقعیت های بازار با آن مواجه شوند، آماده هستند. آخرین بار، وام گیرندگان به سادگی از بازار فرار کردند. بانک آمریکا امیدوار است که این بار مهاجرت را متوقف کند و معتقد است که مشاوره نقش اصلی را ایفا خواهد کرد.

وام‌دهی مبتنی بر شخصیت : در نهایت، بانک آمریکا یک سیستم وام‌دهی جدید به نام وام‌دهی مبتنی بر شخصیت ارائه کرده است. تحت این سیستم، وام گیرندگان در قبال رویدادهای خارج از کنترل خود پاسخگو نیستند. به عنوان مثال، در هنگام اعطای وام های رهنی، بدهی پزشکی در نظر گرفته نمی شود. بانک همچنین به نظم و انضباط مالی که وام گیرنده دنبال می کند نگاه می کند. برای این کار، سابقه پرداخت‌های گذشته به دقت بررسی می‌شود. در نهایت، وام گیرندگان باید نشان دهند که می توانند در بودجه جاری خود قبل از اینکه واقعاً وام بگیرند، پول پس انداز کنند.

از آنجایی که روند بررسی افراد برای دریافت وام در حال حاضر به کار زیادی نیاز دارد، بانک آمریکا با یک کارگزار به نام Neighborhood Assistance Corporation of America (NACA) همکاری می کند. همچنین برای پوشش هزینه های افزایش یافته اعطای این وام ها، ناکا 33 درصد از کارگزاری را که با فروش خانه انجام می دهد به بانک آمریکا می پردازد.

همه گفته‌ها و انجام‌ها، وام‌های رهنی که داده می‌شوند هنوز هم تجارت پرخطری هستند. اگر ارزش بازار خانه ها به شدت کاهش یابد، این وام های گران قیمت می تواند یک بار دیگر منجر به نکول های آبشاری شود. با این حال، این بار مقدار این وام ها بسیار کمتر است و از این رو بعید است که فاجعه ای ایجاد کنند.