وام مسکن معکوس چگونه کار می کند؟

همه ما از مفهوم وام مسکن سنتی آگاه هستیم. یک نفر خانه می خرد و بانک از طرف او پول می دهد. بعداً وقتی شخص به بانک پرداخت می کند، عنوان توسط بانک به نام او منتقل می شود. با این حال، نوآوری های مالی در زمان های اخیر منجر به ایجاد نوع جدیدی از محصول به نام وام مسکن معکوس شده است. در این مقاله نگاه دقیق تری به مفهوم وام مسکن معکوس خواهیم داشت.

وام مسکن معکوس چیست؟

وام مسکن معکوس توافقی است بین بانک و وام گیرنده. در این توافقنامه آمده است که بانک مقداری پول به وام گیرنده پرداخت می کند و این وام توسط یک ملک تضمین می شود . این پول به همراه سود و بیمه مربوطه زمانی پرداخت می شود که شخص خانه خود را تصفیه کند. این می تواند رخداد خروج از خانه یا مرگ وام گیرنده باشد.

چه کسی از وام مسکن معکوس استفاده می کند؟

قانون الزام می کند که وام مسکن معکوس فقط توسط شهروندان مسن استفاده شود. افراد متوسطی که از وام مسکن معکوس استفاده می کنند بالای 62 سال سن دارند. معمولاً از وام مسکن معکوس برای پرداخت وام مسکن سنتی استفاده می شود. همچنین سالمندانی که دارای شرایط پزشکی هستند از این وام مسکن برای پرداخت قبوض خود استفاده می کنند. در نهایت، برخی از شهروندان سالخورده ممکن است به سادگی از وام مسکن معکوس به عنوان راهی برای تکمیل درآمد خود در سال های بازنشستگی استفاده کنند.

مراحل زیر در فرآیند وام وام مسکن معکوس دخیل است.

1. مرحله 1: تعیین مبلغ وام: 

   حداکثر مبلغ وام قابل پرداخت به ارزش ملک بستگی دارد. این امر به این دلیل است که دارایی به عنوان وثیقه در برابر مبلغی که به عنوان وام داده می شود تضمین می شود. معمولاً فقط حدود 60 درصد از ارزش ملک به عنوان وام داده می شود. این به این دلیل است که املاک و مستغلات مستعد حرکت در قیمت ها هستند. بانک‌ها می‌خواهند اطمینان حاصل کنند که پولی بیشتر از امنیت موجود در اختیارشان قرض نمی‌دهند. از این رو هنگام وام دادن مقداری حاشیه را حفظ می کنند.

    

2. مرحله شماره 2: شفاف سازی مدارک: 

   وام مسکن معکوس نوعی وام خاص است. نمی تواند وام مسکن دوم یا سوم باشد. در واقع رهن دوم و سوم نمی تواند همراه با رهن معکوس وجود داشته باشد. این باید تنها نوع وامی باشد که در برابر ملک تضمین می شود. از این رو، هنگامی که بانک ها وام های رهنی معکوس پرداخت می کنند، اطمینان حاصل می کنند که درآمدها ابتدا برای تضمین مالکیت مشخص استفاده می شود. تنها زمانی که عنوان مشخص شود، وام گیرنده پولی دریافت می کند.

    

3. مرحله سوم: نوع وام خود را انتخاب کنید: 

   وام گیرنده می تواند روش های مختلف پرداخت وام را انتخاب کند. در اینجا جایگزین های ممکن است.

    

   • مبلغ یکجا: بانک می تواند به سادگی 60 درصد از ارزش خانه را در یک بار پرداخت به وام گیرنده ارائه دهد. این به وام گیرنده بستگی دارد که تصمیم بگیرد چگونه، کجا و چه زمانی پول را خرج کند. این نوع ترتیبات مخاطره آمیز است زیرا این احتمال وجود دارد که وام گیرنده ممکن است پولش تمام شود و به زودی ممکن است حتی عنوان خانه خود را نداشته باشد. 

      

   • پرداخت های ماهانه توسط وام دهنده: جایگزین دیگر این است که بانک به وام گیرنده ماهانه پرداخت می کند. اصطلاح وام مسکن معکوس در واقع از اینجا سرچشمه می گیرد. نقش بانک و وام گیرنده در این ترتیب معکوس می شود. این یک ترتیب تا حدودی پایدار است. با این حال، برای رفع نیازهای نقدی غیرقابل پیش بینی شهروندان سالخورده مناسب نیست. 

      

   • خط اعتباری: بهترین ترتیب در مورد وام مسکن معکوس، خط اعتباری است. این به این دلیل است که به وام گیرنده این امکان را می دهد تا انتخاب کند که در چه زمانی به چه مقدار پول نیاز دارد. اگر نیازهای پزشکی آنها ایجاب کند، می توانند در یک ماه خاص پول بیشتری قرض کنند. از طرف دیگر، آنها همچنین می توانند در ماه های مربوطه که نیاز به پول اضافی ندارند، پول کمتری بگیرند. این ترتیب پایدار و همچنین انعطاف پذیر است و از این رو توسط اکثر وام گیرندگانی که وام مسکن معکوس را انتخاب می کنند ترجیح می دهند. 

    

4. مرحله چهارم: بستن وام: 

   وام ابتدا با اموال اساسی به عنوان وثیقه داده شد. از این رو، معمولاً زمانی که دارایی منحل می شود، منحل می شود. اکثر وام های رهنی معکوس با مرگ وام گیرنده بسته می شوند. با این حال، اگر وام گیرنده تصمیم به فروش خانه داشته باشد، وام می تواند بسته شود.

   بانک معمولاً به وراث زمان می دهد تا ملک را به ارزش بازار نقد کنند. پس از پایان چنین محدودیت زمانی، بانک موضوع را به دست خود خواهد گرفت. در هر دو صورت، ملک فروخته می‌شود و باقیمانده پس از بازپرداخت سود و اصل آن به ورثه بازگردانده می‌شود.

باید درک کرد که وام های رهنی معکوس بدون رجوع کار می کنند . این به این معنی است که اگر بانک پول بیشتری را به وام داده است که آنها می توانند از فروش ملک بازیابی کنند، این مشکل بانک است. آنها قانوناً نمی توانند از وام گیرنده یا وراث او بخواهند که کسری را جبران کنند.

به همین دلیل است که بسیاری از وام دهندگان وام مسکن معکوس وام های خود را در طول فروپاشی وام های مسکن گران قیمت کوتاه کردند.