حلقه مسکن خود تقویت کننده

بحران وام مسکن گران قیمت بدون شک یک حباب دارایی بود. اصول در زمین تغییر نکرده بود. مردم شروع به دوبرابر درآمدزایی نکرده بودند. همچنین قیمت ساخت خانه ها به نصف کاهش نیافته است. با این حال، هنوز هم قیمت خانه ها در سراسر ایالات متحده در مدت زمان بسیار کوتاهی دو برابر شد. این افزایش قیمت بسیار بالاتر از افزایش معمول بود و هیچ مبنایی برای حمایت از آن نداشت. در این مقاله، نگاه دقیق‌تری به این خواهیم داشت که چگونه اقتصاد به این موقعیت رسیده است که در آن بازار می‌تواند به یک حباب ناپایدار تبدیل شود.

ما از دریچه تئوری حباب دارایی به بحران وام مسکن گران قیمت نگاه خواهیم کرد و تلاش خواهیم کرد تا حلقه های بازخوردی را که عملیاتی بودند شناسایی کنیم .

نرخ بهره پایین

کل فرآیند زمانی آغاز شد که دولت آمریکا نرخ بهره را به 1.75 درصد کاهش داد. بهره بخش بزرگی از پرداخت های وام مسکن را تشکیل می دهد. به طوری که در 5 سال اول حدود 75 درصد از پرداخت های انجام شده به سمت هزینه های بهره می رود. از این رو، کاهش نرخ بهره به یک چهارم نرخ بهره منجر به اولین مرحله حباب دارایی شد. برای ایجاد هر حباب دارایی باید دسترسی آسان به پول زیادی وجود داشته باشد. زمانی که فدرال رزرو نرخ های وام را کاهش داد، به معنای واقعی کلمه میلیاردها دلار آن را در بازار پمپ کرد و با انگیزه های سیاسی پیرامون مالکیت خانه، بزرگترین بخش از این پول تازه ایجاد شده به بازارهای وام مسکن ختم شد. مخرج مشترک بین تمام حباب های دارایی در گذشته اخیر، دوره های طولانی مدت نرخ های بهره پایین بوده است.

فعالیت سوداگرانه

این پول مازاد در بازار باعث شد تا مردم به فعالیت های سفته بازی بپردازند. از نظر تاریخی، در پنج دهه گذشته، ایالات متحده شاهد افزایش مداوم قیمت مسکن بوده است. قیمت مسکن با نرخ تورم افزایش می یابد. از این رو، زمانی که پول به وفور وجود داشت، تورم بالا بود. تورم بالا همراه با نرخ بهره پایین به این معنی است که هرکسی که می تواند وام مسکن دریافت کند در نهایت سود زیادی از سرمایه گذاری خود خواهد داشت. این به این دلیل است که وام‌های مسکن به شدت اهرمی هستند و حتی یک حرکت کوچک در قیمت، تغییر بزرگی در بازگشت ایجاد می‌کند.

همچنین از آنجایی که صنعت ساختمان دومین کارفرمای کشور است، رونق مسکن اتفاق خوبی تلقی شد. با این حال، اکثر خانه‌های جدید ساخته شده خارج از شهر بوده و ۲۲ درصد خانه‌های تعطیلات و بخش بزرگی از آنها خانه‌های دوم بودند. افرادی که این وام‌های 30 ساله را در اختیار داشتند، هیچ قصدی برای نگه‌داشتن آن‌ها تا آخر نداشتند، بیشتر آنها می‌خواستند به سرعت درآمد داشته باشند و ادامه دهند. از این رو، نرخ بهره پایین اولین مرحله حباب یعنی رونق را ایجاد کرده بود.

بازارهای وام مسکن ثانویه

نرخ بهره پایین پول زیادی را وارد بازار کرده بود. با این حال، حتی بسیاری از پول نیز به سرعت با مقدار وام هایی که داده می شد، خشک می شد. این اتفاق نیفتاد زیرا بانک های سرمایه گذاری ایالات متحده راهی برای بازیافت پول های مشابه پیدا کرده بودند. آنها دهه های 1990 و 2000 را صرف تکمیل بازارهای ثانویه وام مسکن کردند. بنابراین بانک ها مجبور نبودند سرمایه گذاری های خود را تا پایان وام مسکن نگه دارند. در عرض چند هفته، وجوه بازیافت می‌شود و بانک‌ها برای اعطای وام‌های بیشتر و بیشتر از پول نقد پر می‌شوند. بازارهای ثانویه اکثریت تقصیر سقوط را بر عهده گرفتند. با این حال، آنها تنها یک دلیل کوچک پشت این بحران بودند.

حدس و گمان بیشتر

سفته بازانی که در نقطه شماره 2 در بالا توضیح داده شد، در نهایت از سرمایه گذاری های خود پول جدی به دست آوردند. موفقیت دلالان از دید رسانه ها و جامعه در کل دور نماند. بسیاری از این سفته بازان با خرید خانه های متعدد درآمد خود را مجدداً در بازار مسکن سرمایه گذاری کردند. علاوه بر این، با دیدن موفقیت های اولیه، حتی افراد عادی شروع به غوطه ور شدن در بدهی کردند تا وارد بازار وام مسکن شوند. این زیاده روی بدهی با در دسترس بودن وام های آسان امکان پذیر شد. با این حال، موفقیت موقت بسیاری از همتایان به نظر می رسید که کاتالیزور باشد. در این برهه از زمان، اصول شروع به انحراف از واقعیت کرده بودند. جوان‌ها، ورشکسته‌ها و بیکارانی بودند که خانه داشتند و نمی‌دانستند چگونه وام مسکن را پرداخت کنند. آنها همچنین قصد نداشتند وام مسکن را حفظ کنند. بازار مسکن تبدیل به بورس جدید شده بود. در یک سناریوی ایده آل، بازار تا به حال دچار رکود شده بود. با این حال، دوره طولانی مدتی که در آن نرخ‌های بهره پایین نگه داشته شدند و همچنین بازارهای ثانویه وام مسکن، امکان تورم بیشتر حباب را فراهم کرد.

شرایط ناپایدار

سه تا چهار سال گذشته قبل از 2008، مانند آغاز پایان طرح پونزی بود که بازار مسکن ایالات متحده به آن تبدیل شده بود. قیمت مسکن در شش سال گذشته در اکثر نقاط کشور سه برابر شده است. اگر کسی پولی داشت فقط یک جایی بود که می خواست سرمایه گذاری کند و آن بازار مسکن است .

این را با این واقعیت همراه کنید که برای خرید خانه نیازی به پول نیست و یک رونق ناپایدار پدیدار می شود. موارد کافه‌داران با خانه‌های متعدد و کارگران مهاجر با خانه‌های ساحلی در این دوره غیرمعمول نبود. مبانی بسیار از واقعیت منحرف شده بود.

واقعیت این بود که این وام‌های مسکن قابل پرداخت نبودند و این فقط یک مسئله زمان بود که سیستم از هم پاشید. بسیاری از مردم این اتفاق را دیده بودند و با پیش بینی شکست این بانک ها پول زیادی به دست آوردند. با این حال، اگر کسی به نظریه حباب دارایی توجه می کرد، به راحتی می توانست رکود بازار را پیش بینی کند.