بازار املاک در بسیاری از شهرهای جهان با چالش های بی سابقه ای مواجه است. قیمت ها به قدری بالا رفته که اکثر خریداران از بازار خارج شده اند. فروشندگان به نوعی خود را به این قیمت های غیرمنطقی چسبانده اند. نتیجه نهایی این است که به نظر نمی رسد قیمت ها کاهش یابد. با این حال، در عین حال، تقریباً هیچ معامله ای در بازار با قیمت های داده شده اتفاق نمی افتد. این وضعیت در بسیاری از شهرهای جهان رایج است. لندن، سیدنی، اوکلند، بمبئی، تورنتو و شنژن نمونه‌های بارز این حباب دارایی هستند.
دولت ها در همه این شهرها تحت فشار سیاسی هستند تا نرخ این خانه ها را کاهش دهند. تقریباً هر متخصص در این زمینه بر این عقیده است که قیمت ها منعکس کننده عرضه و تقاضا هستند. از این رو، قیمت های بالا باید منعکس کننده تقاضای بزرگ با عرضه بسیار کم باشد. در اکثر شهرها اینطور نیست. قیمت‌ها بسیار سریع‌تر از عوامل بنیادی رشد کرده‌اند. با این حال، زمانی که معتقدیم علت اصلی این افزایش قیمت کمبود عرضه است، بدیهی ترین راه حل افزایش عرضه با ساخت خانه های بیشتر است.
در این مقاله، نگاهی خواهیم داشت به این که چرا ساختن خانه های بیشتر ممکن است بهترین راه حل نباشد .
قیمت ملک بر اساس انتظارات آینده است
قیمت ملک قیمت کالا نیست. در عوض، آنها قیمت دارایی هستند. بنابراین، آنها به عرضه و تقاضا وابسته نیستند. در عوض، قیمت ملک تا حد زیادی توسط انتظارات آینده از ارزش هدایت می شود. اگر سرمایه گذاران باور داشته باشند که قیمت ها در آینده افزایش خواهد یافت، ناگزیر خواهند شد. مشکل قیمت ملک این است که تاکنون دولت مبالغ هنگفتی را تشویق کرده و اجازه داده است تا به این بازارهای ملکی راه پیدا کند. در نتیجه قیمت ها بالا رفته است. از این رو می توان با اطمینان گفت که افزایش قیمت در واقع به دلیل کمبود عرضه نیست. در عوض، رفتار سوداگرانه بسیاری از خریداران مقصر است. دسترسی آسان به اعتبارات بانکی و سرمایه‌های خصوصی که توسط والدین به فرزندانشان منتقل می‌شود باعث افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها شده است. از این رو ساخت خانه های بیشتر مشکل را حل نمی کند.
به عنوان مثال، مورد ایرلند را در نظر بگیرید که جمعیت آن حدود پنج میلیون نفر است. در سال 2007، دولت ایرلند بیش از 90000 خانه ساخت تا اطمینان حاصل شود که قیمت ها مقرون به صرفه باقی می مانند. با این حال، در همین مدت، قیمت ها بیش از 11 درصد افزایش یافت که نشان می دهد افزایش عرضه بعید است مشکل قیمت ملک را حل کند.
پول بین المللی به بازارهای املاک محلی سرازیر می شود
بیشتر حباب های قیمت مسکن در کشورهای توسعه یافته اتفاق می افتد. دلیل آن این است که کشورهای توسعه یافته مقصد سرمایه گذاری سیاستمداران و بوروکرات های فاسد کشورهای جهان سوم هستند. دستاوردهای نامشروع از این کشورها در نهایت به این شهرهای جهانی راه پیدا می کند. این سرمایه گذاران به دنبال بازگشت سرمایه خود نیستند. در عوض، آنها فقط به مکانی برای پارک وجوه خود نیاز دارند. در نتیجه بسیاری از این خانه ها خالی از سکنه هستند. از آنجایی که این سرمایه گذاران به اصول و ارزش گذاری ها توجهی نمی کنند، تمایل دارند حباب سفته بازی را بیش از پیش تقویت کنند. به همین دلیل است که دولت هایی مانند آلمان از افرادی که خانه دوم یا سوم می خرند مالیات وضع کرده اند. صرف ساختن خانه های بیشتر مشکل قیمت زمین را حل نمی کند.
قرض در مقابل زمین
یکی دیگر از مشکلات عمده خانه ها این است که بانک ها مایل به وام در مقابل آنها هستند. بسیاری از سرمایه گذاران خانه های خود را رهن کرده اند و از عواید آن برای سرمایه گذاری بیشتر در ملک استفاده می کنند. همچنین، گرفتن وام بر اساس درآمد اجاره‌ای توسط مالکان غیرمعمول نیست. بسیاری از مردم در چند سال گذشته از املاک خود به عنوان ماشین های پول نقد استفاده می کنند. بنابراین این ایده که ارزش خانه‌ها هرگز کاهش نمی‌یابد در ذهن بسیاری از سرمایه‌گذاران جا افتاده است. این بیشتر به حباب سوداگرانه دامن می زند.
مشکل چگونه باید حل شود؟
اکنون مشخص است که ساخت خانه های بیشتر مشکل را حل نمی کند. این ما را در مورد سایر مراحلی که می توان برداشت کرد تعجب می کند. برخی از مراحل دیگر به شرح زیر است:
- سیستم مالیاتی باید اطمینان حاصل کند که سفته بازان از بازار بیرون رانده می شوند. برای خرید بیش از یک خانه باید اقدامات تنبیهی وجود داشته باشد. اگر ثروتمندان بخواهند املاک را در گوشه و کنار بگذارند، باید بهای آن را بپردازند
- سرمایه گذاری خارجی در بازارهای املاک محلی باید محدود شود. این را می توان با معرفی معادل مالیات توبین برای املاک انجام داد.
- باید برای بانک هایی که در مقابل املاک وام می دهند، محدودیت هایی اعمال شود. قوانینی باید تصویب شود تا اطمینان حاصل شود که درآمد حاصل از آن برای اهداف سوداگرانه استفاده نمی شود.
مدیریت جنبه های منفی
مشکل مهندسی کاهش قیمت ملک این است که تلفات جانی خواهد داشت. افرادی که در حال حاضر مبالغ هنگفتی برای خرید املاک و مستغلات با قیمت های متورم وام گرفته اند، تأثیر منفی خواهند داشت. از این رو، این وظیفه دولت است که اطمینان حاصل کند که قیمت ملک به طور ناگهانی کاهش نمی یابد. در عوض، سقوط باید تدریجی باشد و نباید باعث ایجاد وحشت در جامعه سرمایه گذاری شود.
به طور خلاصه، ساختن خانه‌های بیشتر تنها خانه‌های گران‌تری ایجاد می‌کند. علت اصلی مشکل، جریان پول سفته باز در این طبقه دارایی است. هنگامی که جریان متوقف یا کاهش می یابد، قیمت ها به طور خودکار منطقی می شوند.
بدون نظر