بسیاری از کشورهای در حال توسعه بودجه مورد نیاز برای ساخت پروژه های زیربنایی در مقیاس بزرگ را ندارند. با این حال، این کشورها دارای قطعات بزرگی از زمین در مناطق شهری هستند. نیاز مبرمی به پروژه های زیربنایی در کشورهای در حال توسعه وجود دارد. شهرهایی مانند پکن، بمبئی، کراچی و بانکوک به دلیل جمعیت زیاد در حال ترکیدن هستند. جمعیت عظیم همچنین به کمبود زمین اشاره دارد که منجر به قیمت های بالا می شود.
همه این شهرها به توسعه زیرساخت های سریع نیاز دارند. با این حال، کمبود منابع مالی، توانایی دولت را برای افزایش توسعه در منطقه محدود می کند. در چنین مواردی می توان ارزش زمین را باز کرد. در این مقاله راه‌های احتمالی استفاده از زمین به‌عنوان یک دارایی استراتژیک که می‌تواند برای تامین مالی پروژه‌های زیربنایی مورد استفاده قرار گیرد را بررسی خواهیم کرد.
چرا می توان از زمین به عنوان یک دارایی استراتژیک استفاده کرد؟
در اکثر کشورهای جهان، مالکیت زمین دو شاخه است. این بدان معناست که بیشتر زمین های شهری متعلق به اشخاص خصوصی است. در عین حال زمین های بزرگ خارج از شهرها در اختیار دولت است. این زمین ها یا توسط دولت یا یکی از بسیاری از شرکت های بخش دولتی برای اهداف مختلف خریداری شده است. بسیاری از این اهداف ممکن است اکنون منسوخ و منسوخ شده باشند.
به عنوان مثال، در بسیاری از مناطق زمین برای ساخت صنایع درست خارج از شهرها به دست آمد. اما اکنون بسیاری از این صنایع منسوخ شده و وسعت شهرها نیز گسترش یافته است. در نتیجه، این کارخانه ها اکنون به منابع آلودگی تبدیل شده اند. اگر دولت بتواند راهی برای بازگشایی ارزش زمین پیدا کند و سپس از آن برای ساخت پروژه های زیربنایی استفاده کند، وضعیت بهتری خواهد داشت.
در این مقاله، ما نگاهی دقیق تر به روش های مختلفی خواهیم داشت که از طریق آنها می توان ارزش یک قطعه زمین را باز کرد.
عوارض بر توسعه دهندگان خصوصی
بسیاری از کشورها هنگام توسعه مناطق مجاور شهرهای بزرگ شروع به وضع برخی هزینه ها از توسعه دهندگان کرده اند. به طور معمول، وظیفه تامین امکانات اولیه مانند آب، برق و فاضلاب باید توسط دولت انجام شود. این بدان معناست که هزینه ارائه این خدمات نیز باید بر عهده دولت باشد. برای این کار دولت باید پروژه های زیربنایی را انجام دهد. با این حال، بسیاری از اوقات دولت پولی برای سرمایه گذاری اولیه ندارد. در نتیجه توسعه این مناطق با تاخیر مواجه می شود.
با این حال، در بسیاری از کشورها، دولت ها به توسعه دهندگان اجازه می دهند تا در صورت تمایل به توسعه زیرساخت های عمومی در آن منطقه، اقامتگاه ها و دفاتری در یک منطقه بسازند. این بدان معناست که انتظار می رود توسعه دهندگان خصوصی در ساخت جاده ها، تامین برق، آب و حتی تاسیسات فاضلاب در مناطق جدید توسعه یافته کمک کنند. اغلب اوقات، توسعه دهندگان از به اشتراک گذاشتن این هزینه خوشحال هستند. این به این دلیل است که قطعات زمین از نظر استراتژیک قرار دارند و از این رو ارزشمند هستند. همچنین، از آنجایی که آنها فاقد امکانات زیربنایی اولیه هستند، توسعه‌دهندگان در نهایت این قطعات زمین را با قیمت پایین خریداری می‌کنند.
جذب سود در ارزش های سرمایه
جذب ارزش مکانیزمی است که معمولاً توسط نهادهای دولتی برای سهیم شدن در سود سرمایه ای که در نتیجه پروژه های زیربنایی به عموم مردم تعلق می گیرد، استفاده می شود. این را می توان با کمک یک مثال بهتر توضیح داد. به عنوان مثال، اگر دولت در یک منطقه یک فرودگاه یا پل هوایی بسازد، قیمت زمین مجاور پروژه نیز به سرعت بالا می رود.
بسیاری از اقتصاددانان بر این باورند که از آنجایی که دولت پیشران چنین پروژه هایی است، باید سازوکاری ایجاد کند تا سود قیمت زمین را به دست آورد. این تضمین می کند که سود در ارزش سرمایه به همه مالیات دهندگان تعلق می گیرد و نه تنها تعداد انگشت شماری از ساکنان که اتفاقاً در آن منطقه زندگی می کنند. در چندین بخش از جهان، دولت‌ها سعی کرده‌اند 30 تا 60 درصد مالیات بر عایدی سرمایه‌ای که از چنین پروژه‌هایی حاصل می‌شود، وضع کنند.
با این حال، اجرای این ایده بسیار دشوار است. به عنوان مثال، ارزش سود سرمایه را نمی توان به راحتی تعیین کرد. از این رو مالیات بر عایدی سرمایه خسته کننده و مستعد خطا است. همچنین مشکل تقسیم پذیری وجود دارد. بسیاری از مردم پول نقد مورد نیاز برای پرداخت مالیات بر سود سرمایه را ندارند. از این رو، رعایت مالیات موضوعی است. مردم گاهی مجبور می شوند برای پرداخت این مالیات خانه های خود را بفروشند.
فروش قطعی و اجاره
روش سومی که دولت می تواند از آن استفاده کند نسبتاً ساده است. دولت می تواند به سادگی زمین خود را به بالاترین قیمت پیشنهادی بفروشد یا اجاره دهد. پول نقد آزاد شده از این فروش ها می تواند به سمت توسعه پروژه های زیربنایی هدایت شود. این روش به دولت اجازه می دهد تا بر پروژه های زیربنایی که از نظر استراتژیک مهم هستند و بازدهی بالاتری را ارائه می دهند تمرکز کند.
از این روش می توان برای پر کردن شکاف زیرساختی بین مناطق شهری و روستایی نیز استفاده کرد. زیرا قیمت زمین در مناطق شهری بسیار بالاست. یکی از دلایل این گرانی ها این است که دولت هزینه های زیادی را برای ایجاد زیرساخت های لازم هزینه کرده است. اگر دولت زمین های مناطق شهری را تصفیه کند، فقط بخشی از ارزشی است که با ساخت زیرساخت ها ایجاد کرده است. سپس این ارزش را می توان با استفاده از پول برای ساخت پروژه های زیربنایی در مناطق روستایی و مناطق عقب مانده به مناطق روستایی منتقل کرد.
نتیجه این است که زمین یک دارایی بسیار استراتژیک است. همچنین، از آنجایی که دولت زمین های بزرگی را در سراسر جهان در اختیار دارد، در موقعیت مناسبی قرار دارد تا از قیمت های بالاتر برای ایجاد زیرساخت ها در مناطقی که فاقد آن هستند، استفاده کند.
بدون نظر