دام طرح اعطای تسهیلات

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به دلیل طرح های مالی شیک شناخته شده است. تامین مالی صحیح می تواند هر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را بسیار سودآور کند در حالی که تامین مالی اشتباه می تواند نتایج فاجعه باری به همراه داشته باشد. توسعه دهندگان املاک و مستغلات شروع به استفاده از انواع مختلف طرح های تامین مالی برای جذب خریداران محتاط خانه در زمان رکود صنعت کرده اند. یکی از این طرح ها که به طور گسترده مورد استفاده قرار می گیرد، طرح یارانه نام دارد. تعداد زیادی از خریداران برای اولین بار از این طرح برای به دست آوردن خانه رویایی خود استفاده می کنند. با این حال، آنها از مشکلات فراوان این نوع تامین مالی آگاه نیستند.

در این مقاله توضیح خواهیم داد که چگونه طرح یارانه پتانسیل را دارد که خریداران بالقوه خانه را به دام بیندازد و به آنها آسیب مالی جدی وارد کند .

تفاوت بین طرح یارانه و پرداخت های مرتبط با ساخت و ساز

در صورت طرح های یارانه، خریدار پول حاشیه را پرداخت می کند. بانک کل مبلغ وام را پرداخت می کند و در همان روز به توسعه دهنده اعتبار می دهد. توسعه دهنده به طور کامل در همان زمان پرداخت می شود! در ازای آن، سازنده موافقت می کند که سود وام تعلق گرفته را از طرف وام گیرنده به بانک بپردازد. از این رو، کل پول توسط توسعه‌دهنده دریافت می‌شود در حالی که خریدار چیزی بیش از یک توافق ندارد.

از سوی دیگر، طرح‌های پرداخت مرتبط با ساخت و ساز زمانی است که به توسعه‌دهنده مبالغ ثابتی پول در تکمیل نقاط عطف خاص، به عنوان مثال، اسلب داده می‌شود. نحوه تعریف این پرداخت ها می تواند تاثیر زیادی بر رفتار سازندگان داشته باشد. اگر اکثریت پرداخت ها قبل از تملک داده شود، احتمال دارد سازنده در تملک تاخیر کند. با این حال، بسیاری از طرح‌های پرداخت مرتبط با ساخت، وزن زیادی به مالکیت می‌دهند و نزدیک به 25 درصد از پرداخت پس از ارائه مالکیت توسط سازنده آزاد می‌شود.

چرا سازندگان طرح‌های یارانه‌ای را دنبال می‌کنند؟

پوچ است که سازندگان به وام گرفتن پول از افراد متوسل می شوند، حتی اگر به کسب و کارها پول با نرخ بهره کمتر داده شود. عمدتاً تجارت املاک و مستغلات دارایی هایی دارد که می توان آنها را برای باز کردن پول نقد مورد نیاز برای تکمیل پروژه رهن کرد. از این رو آنها باید به اعتبار کمتری نسبت به افراد دیگر دسترسی داشته باشند.

با این حال، باید درک کرد که اکثر توسعه دهندگان دارای بار بدهی سنگین هستند. ترازنامه آنها در حال حاضر دارای بدهی های زیادی است. بانک ها تا زمانی که نرخ سود بسیار بالایی را دریافت نکنند، مایل به ارائه بدهی بیشتر نیستند. بنابراین به نفع سازنده است که از خریدار پول قرض کند. بانک نرخ سود کمتری به سازنده نمی دهد. با این حال، آنها ممکن است بسته به رتبه اعتباری خود، همان را به خریداران ارائه دهند.

توسعه دهندگان طرح های یارانه ای را انتخاب نمی کنند. آنها توسط بانک هایی که به آنها وام نمی دهند مجبور به این طرح ها می شوند. سوالی که مطرح می‌شود این است که اگر بانک‌ها فکر می‌کنند سرمایه‌گذاری در این پروژه‌های املاک و مستغلات بسیار پرخطر است، پس چرا خریداران به طور جداگانه فکر می‌کنند.

شاید، کل مفهوم طرح های یارانه مبتنی بر ناآگاهی خریدار خانه فردی باشد.

معایب

برخی از معایب عمده طرح یارانه به شرح زیر است:

• عدم انگیزه برای تکمیل به موقع: سازندگان پس از دریافت پرداخت های خود، انگیزه ای برای تکمیل کار در زمان مقرر ندارند. این امر به ویژه در موردی صادق است که سازنده موافقت کرده باشد که فقط برای یک دوره خاص بهره بپردازد. پس از انقضای مدت، سازنده بدون توجه به اینکه مالکیت به خریدار داده شده است یا خیر، پرداخت را متوقف می کند. طرح یارانه مزیتی ناعادلانه به توسعه دهندگان می دهد و در عین حال منافع خریداران را به خطر می اندازد. 

   

• انحراف وجوه: این احتمال بسیار زیاد است که سازندگان وجوه دریافتی از یک پروژه را به پروژه دیگر منتقل کنند. چنین انحرافی از بودجه اخلاقی نیست. با این حال، هیچ قانونی وجود ندارد که از این اتفاق جلوگیری کند. این انحرافات به توسعه دهندگان این امکان را می دهد که چندین پروژه را به طور همزمان شروع کنند حتی اگر نمی توانند هیچ یک از آنها را به موقع انجام دهند. هزینه تاخیر را افراد متقبل می شوند. 

   

• رتبه اعتباری خریدار: در صورتی که توسعه‌دهنده پرداخت وام به بانک را متوقف کند، سابقه وی تحت تأثیر قرار نمی‌گیرد. وام در حساب شخصی وام گیرنده نشان داده می شود. از آنجایی که چنین سازندگانی مجبور نیستند این وام ها یا حساب خود را پرداخت کنند، اولویت آنها نیست. در نتیجه، آنها اغلب این وام ها را به تأخیر می اندازند یا حتی نمی پردازند. تأثیر منفی اقدامات بی پروا آنها بر عهده رتبه اعتباری خریدار است. رتبه اعتباری خریدار به لطف طرح یارانه می تواند سقوط شدیدی داشته باشد. 

   

• عدم وجود گزینه های خروج: از آنجایی که کل طرح مملو از مشکلات است، بسیاری از خریداران طرح یارانه را ترجیح نمی دهند. به همین دلیل است که تعداد کمی از خریدارانی که این طرح را ترجیح می دهند، به گزینه های بدون خروج محدود شده اند. این باعث می شود که این سرمایه گذاری غیر نقد شونده است که مقدار قابل توجهی پول نقد را می بلعد و خطر بزرگی برای مالک ایجاد می کند. به همین دلیل است که طرح‌های یارانه برای سلامت مالی خریداران درگیر مضر تلقی می‌شوند. 

بهترین راه برای خرید خانه اجتناب از این معاملات مالی پیچیده است. تامین مالی خوب از مد افتاده برای چندین دهه امتحان و آزمایش شده است و فرصت مناسبی را برای هر دو طرف درگیر فراهم می کند.