انواع وام مسکن

بازار وام مسکن ایالات متحده یکی از پیشرفته ترین بازارهای جهان محسوب می شد. به نظر می رسید وام دهندگان آنجا به کیمیاگری مالی پی برده بودند. به نظر می رسید که آنها راهی برای از بین بردن خطرات پیدا کرده بودند. یک بازار سنتی فقط یک نوع وام مسکن دارد. با این حال، بازارهای غیر سنتی مانند ایالات متحده دارای طیف گسترده ای از وام مسکن بودند. بیایید نگاهی دقیق تر به انواع این وام مسکن در این مقاله و همچنین دو مقاله بعدی داشته باشیم.

در این مقاله به انواع وام مسکن از دیدگاه وام دهندگان می پردازیم. ما به جوانب مثبت و منفی از دیدگاه وام دهندگان نگاه خواهیم کرد:

وام های اولیه

وام های اولیه وام های دسته سنتی بودند. این بدان معنی بود که آنها به وام گیرندگانی داده می شدند که می توانستند تمام شرایط را برآورده کنند، یعنی شغل مناسب، بدهی زیادی نداشتند، تمام مدارک خود را در جای خود داشتند و امتیاز اعتباری خوبی داشتند. همچنین، این وام گیرندگان دارای منابع مالی زیادی بودند تا مقدار مناسبی از مارجین پول را به حساب وام بگذارند.

این وام گیرندگان واجد شرایط دریافت وام مسکن تحت سخت ترین استانداردها هستند. اینها افرادی هستند که 40 سال قبل از بحران گران‌فروشی وام مسکن می‌گرفتند، در حالی که تمام نوآوری‌های مالی وجود نداشت. از آنجایی که این وام گیرندگان کمترین ریسک را دارند، به آنها وام گیرندگان اصلی گفته می شود و وام هایی که به آنها اعطا می شود وام های اصلی نامیده می شوند. آژانس‌های شبه فدرال مانند فردی مک، فانی من و جینی می اجازه داشتند وام‌های خود را از وام دهندگان خریداری کنند و سپس آنها را به اوراق بهادار تبدیل کنند. از این رو، ریسک بسیار پایینی که این وام گیرندگان نشان می دادند، آنها را واجد شرایط دریافت یک نرخ بهره بسیار پایین به نام نرخ بهره اولیه می کرد.

A-منهای وام

دسته اول وام های دارای نوآوری مالی، وام های منهای A نامیده می شوند. این وام ها به وام گیرندگانی اعطا می شود که ممکن است امتیاز اعتباری خوبی نداشته باشند. در این مورد، یک امتیاز اعتباری خوب به عنوان امتیاز اعتباری زیر 680 تعریف می‌شود. این وام‌گیرندگان معمولاً در گذشته اخیر برای سلب مالکیت، ورشکستگی، حذف یا سایر تصمیمات مالی نامطلوب اقدام کرده‌اند. این باعث کاهش امتیاز اعتباری آنها می شود و از این رو آنها واجد شرایط وام مسکن نیستند.

با این حال، وام دهندگان در ایالات متحده بر این عقیده بودند که می توان و باید به این وام گیرندگان نیز وام داد! برای این منظور، آنها نرخ بهره را افزایش دادند تا ریسک اضافی نکول این وام ها را جبران کنند و شروع به ارائه وام مسکن به این خریداران کمی معوق کردند. با این حال، این وام‌های مسکن خطرناک بودند و از این رو آژانس‌هایی مانند فردی مک، فانی من و جینی مای آن‌ها را در بازار وام مسکن ثانویه خریداری نمی‌کردند. زمانی که بانک های سرمایه گذاری وال استریت شروع به خرید آنها از بازار ثانویه کردند، این تغییر کرد. منهای وام یکی از بزرگترین دسته وام هایی را تشکیل می دهد که اوراق بهادار شده است. همچنین زمانی که وام ها شروع به نکول کردند، وام های منهای در قلب بحران بودند.

وام های Alt-A

دسته پایین تری از وام هایی که در بازار ارائه می شوند وام های Alt-A نامیده می شوند. این وام ها بسیار شبیه به وام های A منهای بود. در واقع این شباهت آنقدر چشمگیر بود که برخی وام دهندگان Alt A و A منهای را در یک دسته طبقه بندی می کردند. با این حال، یک تفاوت وجود داشت. وام های Alt-A به وام گیرندگان با اسناد ناکافی داده شد. این بدان معناست که آنها به افرادی داده می شد که شغل یا تجارت معمولی نداشتند اما از طرف دیگر دارای مشاغل پراکنده یا نامتعارف بودند. آنها ممکن است امتیاز اعتباری کمتر از 680 داشته باشند یا نداشته باشند. فقدان مدارک آنها را به وام گیرندگان Alt A تبدیل کرد.

بار دیگر وام دهندگان برای منعکس کردن ریسک بالاتر این وام ها، نرخ بهره بالاتری در نظر گرفتند. یک بار دیگر آژانس های شبه فدرال مانند فردی مک، فانی من و جینی می این وام ها را از بازار ثانویه وام مسکن خریداری نمی کنند. با این حال، بانک‌های سرمایه‌گذاری وال استریت از روش‌های متنوعی برای افزایش اعتبار برای فروش این وام‌ها در بازار اوراق بهادار استفاده کردند. در اوج رونق ساب پرایم، وام‌های Alt-A از محبوب‌ترین وام‌ها بودند.

وام های گران قیمت

دسته بعدی وام ها به وام گیرندگانی داده شد که سابقه اعتباری بدی داشتند. این وام ها به وام گیرندگانی داده می شد که در گذشته سابقه نداشتند برنامه های بازپرداخت را برآورده کنند. اینها افرادی بودند که غالباً بیش از حد وام گرفته بودند تا جایی که پیش‌فرض شده بودند. آنها همیشه چند ماه از برنامه پرداخت خود عقب بودند و در شرایط عادی این افراد به سادگی از دریافت وام محروم می شدند.

این وام گیرندگان دارایی نداشتند که بتوان از آن به عنوان وثیقه استفاده کرد. همچنین آنها پول کافی برای پرداخت حاشیه وام مسکن نداشتند. در بسیاری از موارد، خانه های آنها بیش از 100٪ تأمین مالی می شد تا آنها بتوانند هزینه های قانونی و همچنین هزینه های نقل مکان به خانه را تامین کنند. این افراد احتمالاً نمی توانستند وام مسکن را پرداخت کنند و هزینه های زندگی خود را از درآمد معلوم خود حفظ کنند.

از آنجایی که این وام ها در لحظه اعطای آنها در آستانه ورشکستگی قرار داشتند، این وام ها دارای نرخ بهره بسیار بالایی بودند که به آن نرخ وام مسکن فرعی می گویند. این وام ها زمانی توسط بانکداران سرمایه گذاری خریداری شد که از روشی به نام “پرهیز کردن” استفاده کردند که در مقاله بعدی توضیح داده خواهد شد. آژانس‌های فدرال مانند فردی مک، فانی من و جینی مای حتی در اوج رونق وام‌گیری از این وام‌ها دوری کردند، زیرا منشور آنها به سادگی به آنها اجازه دخالت در چنین وام‌هایی را نمی‌داد.

وام مسکن دوم

در محیط های سنتی وام دهی، معمولاً برای هر خانه یک وام مسکن وجود دارد. با این حال، در دوران رونق وام گیری اینطور نبود. اگر شخصی دارای ارزش قابل توجهی بیشتر در خانه بود، یعنی ارزش خانه بسیار بیشتر از پول بدهی آن بود، آن شخص می توانست وام مسکن دوم را نیز بگیرد.

وام مسکن دوم معمولاً از وام دهنده دیگری است و با نرخ بالاتری تأمین مالی می شود. نرخ بالاتر نشان دهنده خطر اضافی است که وام دهنده دوم با پذیرش پرداخت تنها پس از پرداخت کامل وام دهنده اول در صورت نکول، متحمل می شود. داشتن دو تا سه وام مسکن در ایالات متحده در اوج رونق وام‌گیری رایج بود. آژانس های فدرال مانند فردی مک، فانی من و جینی می معمولا از این وام ها در بازارهای ثانویه وام مسکن دوری می کردند. بار دیگر این وام ها توسط وال استریت با استفاده از تکنیک ترانچینگ مصرف شد.

از این رو یک وام دهنده در طول رونق وام، گزینه های قابل توجهی برای وام دادن داشت. انواع وام های ذکر شده در بالا تقریباً شامل تمام نیازهای وام گیرنده می شود، صرف نظر از اینکه آیا دادن این وام ها روش صحیح وام دهی است یا خیر.

در آن مقطع زمانی، از آن به عنوان یک نوآوری مالی استقبال شد. با این حال، وقتی امروز به آن نگاه می‌کنیم، به نظر می‌رسد که خانه‌ای از کارت ساخته شده بر پایه‌ای لرزان در انتظار فروریختن است و این در نهایت اتفاق افتاد.