انواع وام مسکن از دیدگاه وام گیرنده

در مقاله قبل ، انواع وام ها را از دیدگاه وام دهندگان مورد بررسی قرار دادیم. بنابراین ما به طبقه بندی وام ها بر اساس انواع وام گیرندگان نگاه کردیم. در این مقاله به بررسی انواع وام ها از دیدگاه وام گیرنده می پردازیم . از آنجایی که بازار وام مسکن ایالات متحده بسیار متنوع بود، وام گیرندگان گزینه های بی شماری برای انتخاب داشتند. این مقاله فهرستی نشان می دهد. موارد زیر رایج ترین انواع وام ها هستند.

وام مستهلک شده

انواع معمولی وام های رهنی که در سراسر جهان داده می شود وام استهلاک نامیده می شود. زیرا این وام ها از رویه مالی به نام استهلاک پیروی می کنند. استهلاک به این معناست که پرداخت اصل و سود به طور همزمان در یک پرداخت ماهانه انجام می شود . مبلغ پرداختی ماهانه ثابت می ماند یعنی مستمری است.

با این حال، پرداخت ماهانه دارای دو بخش سود و اصل است. در ابتدای وام، سود پرداختی بالاترین میزان است. این به این دلیل است که اصل برجسته بالاترین است. با این حال، در طول دوره تصدی وام، با بازپرداخت بیشتر و بیشتر اصل، مؤلفه بهره کاهش می یابد و پول بیشتری به سمت بازپرداخت اصل شروع می شود. در چند پرداخت اخیر، تقریباً کل پرداخت شامل اصل است، زیرا به سختی سودی برای پرداخت باقی مانده است. این وام ها معمولی ترین انواع وام ها هستند و از نظر وام دهندگان حداقل ریسک را به همراه دارند. این محافظه کارانه ترین نوع وام است.

وام فقط با بهره

وام های تنها با بهره دقیقا برعکس وام های مستهلک شده هستند. این وام ها از روال استهلاک پیروی نمی کنند. در این حالت، وام گیرنده فقط انتظار می رود که سود ماهانه را پرداخت کند. از آنجایی که اینها اصل پرداختی انجام نمی شود، میزان اصل سرمایه کاهش نمی یابد و سود معوق هر ماه ثابت می ماند. بیایید این را با کمک یک مثال درک کنیم.

در صورتی که وام گیرنده 100 دلار را به صورت وام مسکن فقط با بهره با وام 0.25 درصدی در ماه وام فقط با بهره قرض کند، موظف بود هر ماه فقط 25 سنت بپردازد. با این حال، تا زمانی که نرخ‌ها تغییر نکنند، سود در 25 سنت ثابت خواهد ماند. همچنین، مبلغ اصلی در 100 دلار ثابت خواهد ماند. حتی اگر وام گیرنده وام مسکن را به مدت 20 سال پرداخت کند، باز هم اصل 100 دلار باقی مانده است. از آنجایی که اصل سرمایه هرگز پرداخت نمی شود و ممکن است ارزش خانه در نوسان باشد، این نوع وام ها از نظر وام دهندگان بسیار خطرناک تلقی می شوند. یک وام گیرنده ممکن است ناگهان به زیر آب برود اگر ساختار وام مسکن به این شکل باشد و این همان اتفاقی است که در بحران وام مسکن گران قیمت رخ داد. نرخ سود این نوع وام ها به طور کلی بالاتر از نرخ سود وام های مستهلک است.

همچنین، این وام ها عمدتاً توسط سفته بازان استفاده می شود، یعنی افرادی که علاقه ای به نقل مکان به خانه ندارند. در عوض آنها فقط می خواهند تا زمانی که سرمایه گذاری خود را نگه دارند به پرداخت بهره ادامه دهند.

وام پرداخت گلوله

سومین نوع وام از دیدگاه وام گیرنده، وام پرداخت گلوله است. از بسیاری جهات ترکیبی بین دو نوع وام قبلی است. وام گلوله پرداخت مانند وام فقط بهره است به این معنا که وام گیرنده فقط باید سود ماهانه را پرداخت کند. با این حال، این نیز مانند وام استهلاک است، به این معنا که وام گیرنده باید اصل پول را در فواصل زمانی مشخص پرداخت کند. بیایید این را با کمک یک مثال درک کنیم.

بنابراین اگر وام گیرنده یک وام رهنی 100 دلاری با سود ماهانه 0.25٪ دریافت کند، وام گیرنده باید هر ماه 25 سنت برای پرداخت سود بپردازد. سپس، آنها همچنین باید 10.25 دلار در ماه دوازدهم (یا هر ماه توافق شده) بپردازند. در اینجا 10 دلار به سمت پرداخت های اصلی می رود در حالی که 25 سنت برای پرداخت بهره صرف می شود.

یک بار دیگر، این وام‌ها عمدتاً توسط سفته‌بازانی که قصد نداشتند ملک را تا زمان پرداخت سررسید نگه دارند، استفاده کردند.

وام Piggyback: وام های Piggyback شروع بدتر شدن استانداردهای وام بود. این وام ها اساسا برای پوشش پرداخت حاشیه وام مسکن بود. سازمان‌های شبه دولتی مانند فردی مک و فانی می از وام‌گیرندگان می‌خواهند که حداقل 20 درصد از ارزش وام را تأمین مالی کنند. از این رو، بانک ها شروع به اعطای وام 20 درصدی به آنها در قالب قرض الحسنه کردند. این یک حساب وام جداگانه بود. سپس وام گیرنده از این پول برای پرداخت حاشیه پول استفاده می کند و وام حاصل می تواند در بازارهای وام مسکن ثانویه به این سازمان های شبه دولتی فروخته شود. این روشی برای دور زدن مقررات بود. در اصل وام گیرنده هیچ پولی را کم نکرده بود، اما به نظر می رسید که آنها 20 درصد حاشیه پرداخت کرده بودند.

بدون سند: وام دهندگان در بحبوحه رونق وام گرفتن، یافتن افراد کافی برای دادن پول به سختی پیدا می کردند. به همین دلیل است که آنها مجبور شدند هنجارهای مرسوم وام مسکن را کاهش دهند. وام های رهنی متعارف به طور گسترده ای بر مدارک اداری متکی بود. برای تعیین ارزش خالص افراد و همچنین جریان های نقدی پیش بینی شده آنها، اسنادی مورد نیاز بود. در بحبوحه شیدایی وام دهی، وام دهندگان تصمیم گرفتند که همه اینها را نادیده بگیرند. وام به افرادی داده می شد که شغل معمولی یا اسناد درآمدی نداشتند. درعوض، مردم می‌توانند درآمد خود را خودشان تأیید کنند و اسناد به اندازه کافی برای اهداف بانک خوب در نظر گرفته شوند.

وام نینجا:شاید ظالمانه ترین نوع وام در طول بحران وام مسکن، وام نینجا بود. NINJA مخفف عبارت No Income, No Jobs and No Assets است. اعطای وام های متعارف با چنین درخواستی برای وام های رهنی هزاران دلاری مخالفت می کرد. با این حال، وام دهندگان عصر جدید تصمیم گرفتند که در واقع در مقابل یک اوراق بهادار یعنی خانه وام می دهند و بنابراین می توانند چنین وام هایی را بدهند. وام های نینجا تقریباً به هر کسی که امتیاز اعتباری مناسبی داشته باشد، داده می شود، یعنی در سابقه اعتباری خود معوق نبوده است. از این رو، اگر شخصی تازه از کشور دیگری مهاجرت کرده باشد و شغل، درآمد و دارایی نداشته باشد، می تواند واجد شرایط وام مسکن باشد! حتی افرادی که به تازگی امتیاز اعتباری خود را دریافت کرده اند بلافاصله وام مسکن دریافت می کنند! داستان افرادی که مشاغل ضعیفی داشتند و خانه های متعدد داشتند در این دوران غیرمعمول نبود.

اگرچه استانداردهای وام دهی به شدت در این نوع وام ها به خطر افتاده بود، اما بازار هنوز نوآوری هایی داشت. در مقاله بعدی نگاهی دقیق تر به دو مورد از مهم ترین این نوآوری ها خواهیم داشت. آنها مهم بودند زیرا ماهیت بازار مسکن را تغییر دادند.