انواع سرمایه گذاران املاک و مستغلات

بازارهای املاک و مستغلات بسیار پیچیده هستند. حرکت قیمت ها در این بازار معمولاً کند است و به سختی قابل دستیابی است. یکی از عوامل اصلی این امر نوع سرمایه گذارانی است که پول خود را در بازارهای املاک و مستغلات قرار می دهند. بنابراین، درک بازارهای املاک و مستغلات باید ریشه در درک مشارکت کنندگان اساسی و همچنین انگیزه های آنها داشته باشد. در این مقاله نگاهی به این عوامل خواهیم داشت:

انگیزه سرمایه گذاری

مهمترین ویژگی که بر اساس آن می توان سرمایه گذاران املاک را تشخیص داد انگیزه سرمایه گذاری آنهاست. همه سرمایه گذاران املاک و مستغلات می خرند. با این حال، همه آنها به دلایل مشابهی این کار را انجام نمی دهند. بیایید نگاهی به سه دسته اصلی سرمایه گذاران در بازار بیندازیم.

• دلالان:اینها انواع سرمایه گذارانی هستند که در وهله اول نباید آنها را “سرمایه گذار” نامید. آنها نام بدی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می گذارند. این به این دلیل است که اگر وبلاگ‌های آنها را بخوانید و ادعاهای آنها را باور کنید، آنها عملیات پیچیده‌ای مانند سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را به نظر می‌رسند. اینها افرادی هستند که ادعا می کنند در 4 سال بدون هیچ سرمایه گذاری خود یک میلیون دلار به سادگی با ورق زدن املاک و مستغلات به دست آورده اند. حقیقت این است که چنین نتایجی تقریباً هرگز به دست نمی آیند. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک بازی سرمایه گذاری مدرسه قدیمی است که فقط در دراز مدت نتیجه می دهد. اکثر این دلالان یا افرادی هستند که سعی می کنند با فروش “استراتژی سودآور مطمئن املاک” جعلی خود به درآمدزایی برسند یا افرادی هستند که طعمه این افراد کلاهبردار شده اند و در واقع این استراتژی های ساختگی را در بازار امتحان می کنند! همین چند سال پیش یافتن این دسته از سرمایه گذاران سخت بود. با این حال، در اواخر، آنها بسیار رایج تر شده اند. 

   

• کاربران نهایی: این رایج ترین دسته سرمایه گذارانی است که در بازار املاک و مستغلات پیدا می کنید. معمولاً افرادی که ملکی می خرند در حال خرید خانه خود هستند. آنها قصد دارند چندین دهه در خانه بمانند. این دیدگاه آنها را نسبت به سرمایه گذاری تغییر می دهد. این افراد به املاک و مستغلات به عنوان یک تصمیم صرفاً مالی نگاه نمی کنند. آنها به آن به عنوان یک انتخاب سبک زندگی نگاه می کنند. این به این دلیل است که آنها باید روز و روز در آن خانه بمانند. از این رو، عواملی مانند امکانات سبک زندگی موجود در نزدیکی و همچنین مسافتی که برای رفت و آمد به محل کار لازم است بسیار مهم می شوند. تقاضا برای این نوع سرمایه گذاران را می توان بر اساس محل کار آنها در حال حاضر یا انتظار می رود در آینده نزدیک پیش بینی کرد. 

   

• سرمایه گذاران بلند مدت: در نهایت، ما سرمایه گذاران بلند مدت املاک و مستغلات را داریم. این افراد نیز مانند “فلیپرها” در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند تا درآمد کسب کنند. با این حال، تصمیمات آنها کوتاه مدت نیست. آن‌ها می‌دانند که املاک و مستغلات نوعی دارایی است که به کندی حرکت می‌کند و نقدینگی ندارد که ارزش آن طی چند سال به طور پیوسته افزایش می‌یابد. بسیاری از شرکت ها نیز در تجارت سرمایه گذاری املاک حضور دارند. 

درجه کنترل

دسته سرمایه گذاران بلند مدت را می توان به دو دسته دیگر تقسیم کرد. این دسته بندی ها بر اساس میزان کنترلی که بر ملک مورد نظر اعمال می کنند، متمایز می شوند.

• سرمایه گذاران فعال: برخی از سرمایه گذاران بلندمدت ترجیح می دهند خود ملک را مدیریت کنند. آنها هستند که تعمیرات را انجام می دهند، مستاجران را پیدا می کنند و املاک آنها را اجاره می دهند. همچنین، آنها ممکن است به طور فعال در فرآیند مدیریت املاک شرکت داشته باشند و ممکن است چندین بار از ملک بازدید کنند تا مطمئن شوند که هیچ خسارتی توسط مستاجرین وارد نشده است. از آنجایی که آنها فعالانه در فرآیند سرمایه گذاری شرکت می کنند، سرمایه گذاران فعال نامیده می شوند. 

   

• سرمایه گذاران منفعل: سرمایه گذاران بلندمدت دیگری نیز وجود دارند که مالکیت ملک را دارند. با این حال، آنها علاقه ای به مدیریت امور روزمره آن ندارند. برای انجام این کار، آنها یا کارمندانی را استخدام می کنند یا در نهایت شرکت های حرفه ای مدیریت املاک و مستغلات را استخدام می کنند. از آنجایی که آنها هیچ نقشی در حفظ ملک ندارند، به آنها سرمایه گذاران منفعل می گویند. آنها فقط جریان نقدی را برای تأمین مالی ملک فراهم می کنند و تصمیمات بسیار کمی (در صورت وجود) در مورد مدیریت آن می گیرند. 

نهاد قانونی

در نهایت، نوع سرمایه گذاران املاک را نیز می توان بر اساس نوع شخصیت حقوقی آنها تشخیص داد. شخصیت حقوقی از این جهت مهم است که میزان تعهدی را که شخص دارد تعیین می کند.

• سرمایه گذاران انفرادی: بیشتر سرمایه گذاران در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاران فردی هستند. سرمایه گذاران انفرادی دارای مسئولیت نامحدود هستند. این بدان معناست که اگر آنها وام مسکنی را بر روی یک خانه ببندند و آن را نکول کنند، سایر دارایی‌های آنها می‌تواند برای جبران ضرر نقدی شود. 

   

• سرمایه گذاران نهادی: سرمایه گذاران نهادی زیادی در بازار املاک و مستغلات نیز وجود دارند. این مؤسسات معمولاً با انتشار اوراق قرضه بلندمدت در بازارهای اوراق قرضه، تأمین مالی خود را انجام می دهند. از آنجایی که این اوراق دارای بازار ثانویه هستند، نقدشوندگی بالایی دارند و امکان ورود و خروج از بازار املاک را بدون دردسر در اختیار سرمایه گذاران قرار می دهند. در حالی که، از نظر تعداد، سرمایه گذاران فردی املاک و مستغلات ممکن است از سرمایه گذاران نهادی بیشتر باشند، اما از نظر مقیاس یا حجم، با شرکت های بزرگی که میلیاردها دلار در سرمایه گذاری در املاک سرمایه گذاری می کنند، قابل مقایسه نیستند. 

بنابراین بازار املاک و مستغلات مانند سایر بازارها پیچیده است. گروه های سرمایه گذار مختلفی دارد که انگیزه های متفاوتی دارند و بر اساس رقابت و همکاری بین آنها، قیمت ملک تعیین می شود.