چرا قیمت املاک در هر شهر بزرگ جهان سقوط می کند؟

در دهه پس از رکود بزرگ سال 2008، قیمت ملک با سرعتی جهشی افزایش یافته است. در بسیاری از نقاط جهان، به دلیل سیاست‌های پولی سست که در سرتاسر جهان شایع شده بود، قیمت ملک چندین برابر 10 افزایش یافت. بسیاری از دلالان با این فرض که جزر و مد هرگز تغییر نخواهد کرد، اقدام به خرید آپارتمان و خانه کرده اند.

با این حال، در کمال تعجب، جزر و مد در حال حاضر شروع به تغییر کرده است. طبق داده های منتشر شده در اوایل سال 2019، سال 2018 سال بدی برای بازار املاک و مستغلات در سراسر جهان بوده است. هیچ مرکز شهری، مالی یا تجاری بزرگی وجود ندارد که در سال گذشته کاهشی در قیمت املاک و مستغلات نداشته باشد. دلایل این کاهش، ترکیبی از عوامل جهانی و همچنین منطقه ای است. در این مقاله نگاهی به برخی از این دلایل خواهیم داشت.

لندن: کاهش قیمت ها در شهر لندن کاملا مشهود بوده است. طبق گزارش Savills، قیمت املاک و مستغلات در لندن نزدیک به 19 درصد نسبت به اوج خود در سال 2014 کاهش یافته است. بازار املاک لندن به شدت تحت تأثیر تغییرات گسترده در محیط نظارتی و سیاسی قرار گرفته است. اولاً، برگزیت وجود دارد که ماهیت خریداران در بازار لندن را به طور اساسی تغییر خواهد داد. بسیاری از شرکت های اروپایی و همچنین صندوق های بین المللی به دنبال انحلال دارایی های خود هستند در حالی که خریداران کافی در منطقه وجود ندارد. دولت بریتانیا همچنین نسبت به این واقعیت که پول شویی از کشورهایی مانند روسیه و چین راه خود را به بازار املاک لندن باز می کند بسیار هوشیار شده است. سرکوب این پولشویی تأثیر منفی بر بازار املاک و مستغلات گذاشته است. برای تکمیل آن،

سیدنی : قیمت ملک در سیدنی از سال 2014 تاکنون بیش از 12 درصد کاهش یافته است. احتمال کاهش 8 درصدی قیمت ها در این سال وجود دارد. با توجه به این واقعیت که سیدنی در چهار دهه گذشته هرگز شاهد کاهش قیمت ملک نبوده است، این کاهش ها فاجعه بار است. حتی زمانی که کل جهان تحت تأثیر رکود بزرگ در سال 2008 رنج می برد، بازار املاک سیدنی ثابت بود. کاهش قیمت ها به دلیل مجموعه ای از اقدامات ارائه شده توسط بانک مرکزی استرالیا ایجاد شده است. اولاً، وام های تنها با بهره که مورد پسند دلالان بود، از بازار ممنوع شده است. استرالیا همچنین مالیات بر فروش را افزایش داده است که از فروش خانه اخذ می شود. این امر به منظور جلوگیری از ورق زدن بی وقفه املاک که منجر به افزایش ناپایدار قیمت ها می شد، انجام شده است.

نیویورک: به گفته یک شرکت کارگزاری پیشرو در نیویورک، میانگین قیمت آپارتمان ها در نیویورک برای اولین بار از سال 2015 به زیر یک میلیون دلار رسیده است. تعداد معاملات انجام شده در بازار نیویورک 22 درصد کاهش یافته است. در سال گذشته در حالی که تعداد خانه های برای فروش 15 درصد افزایش یافته است. از این رو بازار با افت 6 درصدی قیمت مواجه شده است. دلیل اصلی کاهش قیمت ها دو برابر است. اولا، فدرال رزرو برای اولین بار در دهه گذشته به یک موضع تهاجمی اشاره کرده است. نرخ بهره در سال گذشته چهار بار افزایش یافته است و باعث گرانی وام مسکن شده و مردم را از بازار خارج کرده است. ثانیاً، ایالت نیویورک در حال حاضر یکی از بالاترین ایالت های دارای مالیات در کشور است. این دلیلی است که بسیاری از مشاغل نیویورک را به مقصد ایالت های همسایه ترک می کنند.

هنگ کنگ : گران ترین بازار املاک و مستغلات در جهان نیز از کندی فعلی در امان نیست. کارشناسان بر این باورند که قیمت ملک در هنگ کنگ حداقل 10 درصد کاهش یافته است! JLL که یک کارگزار پیشرو است، هشدار داده است که در صورت بدتر شدن جنگ تجاری بین چین و ایالات متحده، این قیمت ها ممکن است تا 25 درصد کاهش یابد. هنگ کنگ مانند ایالات متحده از سیاست پولی مشابهی پیروی می کند. از این رو، زمانی که هزینه های وام در ایالات متحده افزایش یافت، در هنگ کنگ نیز افزایش یافت. همچنین، دولت هنگ کنگ در تلاش است تا قیمت ملک را کاهش دهد. آنها مالیاتی را بر املاک خالی اعمال کرده اند که با هدف جلوگیری از احتکار املاک توسط سازندگان در انتظار افزایش قیمت در آینده است.

بمبئی : به گفته JLL، قیمت ها در بمبئی برای 2 سال متوالی کاهش یافته است و نزدیک به 15٪ کمتر از اوج خود در سال 2014 است. مجموعه ای از اقدامات نظارتی مانند RERA و پول زدایی وجود دارد که به شدت به بازار املاک و مستغلات ضربه زده است. همچنین، دولت معافیت‌های مالیاتی را که در اختیار صاحبان خانه‌های دوم بود، محدود کرده است. این امر سرمایه گذاران و سفته بازان را از بازار خارج کرده است. این ملک هنوز برای کاربران نهایی که رویکرد انتظار و تماشا را دنبال می‌کنند و امیدوارند قیمت‌ها بیشتر کاهش یابد بسیار گران است.

نکته اصلی این است که دوران شکوفایی املاک و مستغلات اکنون به پایان رسیده است. این بخش تقریباً در همه شهرهای جهان با کاهش مواجه است و این ممکن است برای مدتی ادامه یابد.